Zdolność kredytowa kupujących spada: co to znaczy dla sprzedającego mieszkanie

Zdolność kredytowa kupujących w Warszawie spadła we wrześniu 2026 roku pierwszy raz od roku. Modelowa rodzina z dochodem 15 000 zł netto pożyczy dziś średnio około 1,16 mln zł, czyli o około 8 000 zł mniej niż miesiąc wcześniej. W pięciu bankach cięcia sięgnęły 70 000 zł.

Dla Ciebie jako sprzedającego oznacza to jedno: część kupujących, którzy jeszcze latem mieścili się w Twojej cenie, teraz się w niej nie mieści. W tym artykule tłumaczymy, skąd ten spadek, kogo dotyka i co zmienić w cenie, umowie przedwstępnej i planie sprzedaży.

W artykule:

• Co się stało ze zdolnością kredytową we wrześniu 2026
• Dlaczego kredyt hipoteczny drożeje, skoro stopy NBP stoją
• Kogo dotyka spadek zdolności kredytowej, a kogo nie
• Co to znaczy dla ceny Twojego mieszkania
• Co to znaczy dla umowy przedwstępnej
• Jak przebiega sprzedaż kupującemu na kredyt krok po kroku
• Kupujący za gotówkę a kupujący na kredyt: kogo wybrać
• Co zrobić, jeśli sprzedajesz w najbliższych miesiącach
• FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Co się stało ze zdolnością kredytową we wrześniu 2026

Bankier.pl co miesiąc pyta banki o to samo gospodarstwo domowe: para z jednym dzieckiem, Warszawa, 15 000 zł netto łącznego dochodu, oboje na umowie o pracę na czas nieokreślony, kredyt na 25 lat, wkład własny 20 procent, oprocentowanie okresowo stałe.

We wrześniu 2026 roku średnia z ofert wyniosła około 1,16 mln zł, o około 8 000 zł mniej niż w sierpniu.

Średnia nie mówi wszystkiego. Pięć banków obniżyło swoje szacunki, w skrajnym przypadku o 70 000 zł.

Rozstrzał między najhojniejszym a najostrożniejszym bankiem sięga 350 000 zł: od około 1,0 mln zł do 1,35 mln zł dla tej samej rodziny. Rata przy takim kredycie to od 6 500 zł do 8 800 zł miesięcznie, czyli między 43 a 59 procent dochodu.

Rok do roku zdolność jest wciąż o 4,1 procent wyższa. Spadek jest więc na razie niewielki. Liczy się kierunek, bo po dwunastu miesiącach wzrostów banki zaczęły przykręcać kurek.

Dlaczego kredyt hipoteczny drożeje, skoro stopy NBP stoją

Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i nie zmieniła się od 5 marca 2026 roku. Rada Polityki Pieniężnej potwierdziła to na posiedzeniu 7 października. Mimo to kredyty hipoteczne drożeją. Z czterech powodów.

Pierwszy to inflacja. We wrześniu wzrosła do 4,0 procent rok do roku, powyżej górnej granicy celu NBP. Drugi to oczekiwania rynku. Kontrakty terminowe wyceniają podwyżki stóp o 0,75 punktu procentowego w najbliższe pół roku, a banki ustalają stawki okresowo stałe właśnie na podstawie tych oczekiwań.

Trzeci to marże. We wrześniu niemal wszystkie banki podniosły oprocentowanie okresowo stałe i średnia przekroczyła 6 procent. Czwarty to tempo zmian po decyzji RPP: według wyliczeń Rankomat.pl cytowanych przez wnp.pl średnie oprocentowanie stałe w ofertach wzrosło do około 6,4 procent.

Do tego dochodzi bufor ostrożnościowy. Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S każe bankom liczyć zdolność tak, jakby oprocentowanie było o co najmniej 2,5 punktu procentowego wyższe niż w umowie. Kupujący z ofertą na 6,4 procent jest więc sprawdzany tak, jakby płacił prawie 9 procent. Dlatego każda podwyżka stawki ścina zdolność mocniej, niż wynikałoby z samej raty.

Rankomat.pl policzył, że podwyżka stóp o 0,25 punktu procentowego obniża zdolność rodziny z jednym dzieckiem i dochodem 12 000 zł netto o około 20 000 zł. Jeśli rynek ma rację co do 0,75 punktu, taka rodzina pożyczy wiosną o około 60 000 zł mniej niż dziś.

Nikt nie zna przyszłych decyzji RPP. Prezes NBP mówił po październikowym posiedzeniu, że nie spodziewa się podwyżki w listopadzie, ale jej nie wykluczył.

Kogo dotyka spadek zdolności kredytowej, a kogo nie

Spadek zdolności nie dotyka wszystkich kupujących tak samo. Z danych NBP za drugi kwartał 2026 roku wynika, że około 45 procent wartości zakupów mieszkań sfinansowano ze środków własnych, wobec 58 procent kwartał wcześniej.

Innymi słowy, ponad połowa pieniędzy na rynku pochodzi dziś z kredytu i ten udział rośnie. Im bardziej Twoje mieszkanie zależy od kupujących z kredytem, tym mocniej odczujesz zmianę.

Kredyt dominuje w segmencie, w którym kupuje najwięcej osób. Według raportu AMRON-SARFiN w drugim kwartale 2026 roku banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych, najwięcej od 2007 roku, a średnia kwota wyniosła 475 652 zł.

Dane BIK za wrzesień pokazują średni wnioskowany kredyt na poziomie 522 400 zł. Przy wkładzie własnym 20 procent to zakup mieszkania za około 600 000 do 650 000 zł. To typowe dwa pokoje w Warszawie poza ścisłym centrum albo trzy pokoje w Ursusie, we Włochach czy na obrzeżach Woli.

Gotówka rządzi wyżej. Mieszkania za 1,5 mln zł i drożej kupują w dużej mierze osoby, które sprzedały inną nieruchomość, inwestorzy i klienci z oszczędnościami. Ich decyzja nie zależy od tabeli zdolności w banku, choć i oni patrzą na stopy, bo porównują zakup z lokatą i obligacjami.

Są jeszcze kupujący „na granicy”. To rodziny, które latem miały zdolność dokładnie na Twoje mieszkanie, a jesienią brakuje im 30 000 do 70 000 zł. Oni nie znikają z rynku. Schodzą o jeden próg cenowy niżej albo szukają mniejszego metrażu w tej samej dzielnicy. Jeśli Twoja cena stoi tuż nad takim progiem, właśnie ich straciłeś.

Co to znaczy dla ceny Twojego mieszkania

Zdolność kredytowa kupujących działa jak sufit. Kupujący z kredytem 1,16 mln zł i wkładem 20 procent może zapłacić maksymalnie około 1,45 mln zł. Przy medianie transakcyjnej w Warszawie na poziomie 15 750 zł za metr, o której piszemy we wpisie o cenach mieszkań w Warszawie, to około 92 metry.

Każde 8 000 zł mniej zdolności to około 10 000 zł mniej ceny, którą taki kupujący jest w stanie zapłacić. Cięcie o 70 000 zł zdolności obniża jego sufit o blisko 90 000 zł.

Policzmy na prostym przykładzie. Twoje mieszkanie kosztuje 950 000 zł. Kupujący ma 180 000 zł wkładu i w sierpniu bank liczył mu 800 000 zł kredytu. Jego sufit wynosił 980 000 zł, więc mieściłeś się z zapasem.

We wrześniu ten sam bank liczy 730 000 zł. Sufit spada do 910 000 zł. Twoja oferta wypadła z jego koszyka, choć nic się w niej nie zmieniło. Liczby są przykładowe, ale mechanizm jest dokładnie taki.

Co z tym zrobić? Nie obniżaj ceny odruchowo. Zrób cztery rzeczy po kolei.

Sprawdź cenę wobec transakcji, nie wobec ofert. Portale pokazują ceny ofertowe, które w Warszawie są o kilkanaście procent wyższe od transakcyjnych. Jak to policzyć, opisujemy we wpisie o tym, jak wycenić mieszkanie przed sprzedażą. Dokładną wartość ustali wycena, ale już porównanie z ostatnimi aktami notarialnymi w Twoim budynku pokaże, czy stoisz w rynku, czy nad nim.

Ustaw cenę pod progiem, nie nad nim. Kupujący filtrują oferty na portalach do okrągłej kwoty: 800 000 zł, 1 mln zł, 1,2 mln zł.

Mieszkanie za 1 020 000 zł nie wyświetli się osobie z sufitem 1 mln zł, a mieszkanie za 995 000 zł tak. Różnica w cenie to 2,5 procent. Różnica w liczbie kupujących, którzy w ogóle zobaczą ofertę, bywa dużo większa.

Policz koszt czekania. Średni czas ekspozycji oferty w Warszawie to około 97 dni. Jeśli masz kredyt na obecnym mieszkaniu albo czeka Cię zakup kolejnego, każdy miesiąc ma swoją cenę: rata, czynsz, odsetki od pomostówki, wyższa cena nowego lokalu. Często wychodzi, że obniżka o 2 do 3 procent dziś jest tańsza niż pół roku stania w ogłoszeniach.

Obniżaj dopiero na podstawie sygnałów. Brak oglądań przez 3 do 4 tygodnie mówi, że cena odstrasza już na etapie zdjęć i liczb. Oglądania bez ofert mówią, że ludzie wchodzą, ale wychodzą, czyli cena nie pasuje do stanu albo stan wymaga pracy. W tym drugim przypadku tańszy bywa home staging przed sprzedażą niż obniżka.

Co to znaczy dla umowy przedwstępnej

Kupujący z kredytem to kupujący warunkowy. Dopóki bank nie wyda decyzji, nie wiesz, czy transakcja dojdzie do skutku. W okresie, gdy banki tną zdolność, ryzyko rośnie, bo wstępna kalkulacja z sierpnia może nie zgadzać się z decyzją z października. Zabezpiecz się w umowie przedwstępnej na cztery sposoby.

Poproś o wstępną decyzję albo promesę przed podpisaniem. To dokument, w którym bank potwierdza, że zna dochody kupującego i wstępnie akceptuje kwotę. Nie jest to gwarancja, ale odsiewa osoby, które „na pewno dostaną kredyt”, a nigdy nie były w banku. Kupujący, który odmawia pokazania czegokolwiek z banku, jest sygnałem ostrzegawczym.

Zapisz termin na kredyt i co dzieje się po jego upływie. Bank ma obowiązek przekazać decyzję w 21. dniu od złożenia kompletnego wniosku. Wynika to z art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym.

W praktyce, gdy kupujący donosi dokumenty, termin biegnie od nowa, więc realnie licz od 4 do 6 tygodni. W umowie wskaż konkretną datę, po której masz prawo odstąpić i wrócić na rynek.

Ustal, co z zadatkiem, gdy bank odmówi. To najczęstszy spór. Bez zapisu kupujący będzie twierdził, że odmowa banku to „okoliczność, za którą nie odpowiada”, i zażąda zwrotu.

Możesz zapisać zwrot zadatku tylko po przedstawieniu pisemnej odmowy z co najmniej dwóch banków, złożonej w ustalonym terminie. Jak zbudować taki zapis, opisujemy we wpisie o umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Nie zdejmuj oferty z portali w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Zmień status na „zarezerwowane” i zbieraj kontakty do kolejnych zainteresowanych. Jeśli kredyt nie wyjdzie, masz do kogo wrócić następnego dnia. Nie zaczynasz od zera.

Jak przebiega sprzedaż kupującemu na kredyt krok po kroku

Formalności od umowy przedwstępnej do pieniędzy na koncie zajmują zwykle od 4 do 8 tygodni. Opisujemy je szerzej we wpisie o tym, ile trwa sprzedaż mieszkania. Tu skrót z perspektywy sprzedającego.

1. Kupujący składa wniosek w jednym lub kilku bankach. Potrzebuje od Ciebie numeru księgi wieczystej, podpisanej umowy przedwstępnej i czasem zaświadczenia ze spółdzielni albo wspólnoty o braku zaległości.
2. Bank zleca wycenę. Rzeczoznawca banku przychodzi obejrzeć mieszkanie, zwykle w ciągu tygodnia. Jeśli wyceni je niżej niż cena z umowy, różnicę dokłada kupujący z własnej kieszeni. Albo wraca do Ciebie z prośbą o obniżkę. W okresie spadającej zdolności to drugi, obok decyzji kredytowej, moment, w którym transakcja się sypie. Co wpływa na taką wycenę, opisuje nasz wpis o tym, ile kosztuje operat szacunkowy.
3. Bank wydaje decyzję i kupujący podpisuje umowę kredytową. Od tego momentu masz pewność finansowania.
4. Podpisujecie akt notarialny. W akcie zapisujesz, jaka część ceny idzie z wkładu własnego, a jaka z kredytu, i w jakim terminie bank ją wypłaci.
5. Bank uruchamia kredyt po otrzymaniu aktu, zwykle w ciągu kilku dni roboczych, czasem do dwóch tygodni. Wydanie mieszkania ustal na dzień po wpływie całej ceny, nie na dzień aktu.

Jeśli sam spłacasz kredyt na sprzedawanym mieszkaniu, dochodzi zaświadczenie o saldzie i promesa Twojego banku. Jak to pogodzić z kredytem kupującego, opisaliśmy we wpisie o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Kupujący za gotówkę a kupujący na kredyt: kogo wybrać

Gdy masz dwie oferty, jedną gotówkową i jedną kredytową, decyzja rzadko jest oczywista. Kupujący za gotówkę zamyka transakcję w 2 do 3 tygodnie i nie ma ryzyka odmowy banku. Za tę pewność zwykle oczekuje rabatu. Kupujący na kredyt płaci więcej, ale każe Ci czekać od 4 do 8 tygodni i niesie ryzyko, że bank zmieni zdanie.

Policz to na liczbach, a nie na emocjach. Przy mieszkaniu za 900 000 zł oferta gotówkowa o 3 procent niższa to 27 000 zł mniej. Jeśli miesiąc opóźnienia kosztuje Cię 4 000 zł raty i czynszu, a ryzyko odmowy oceniasz na jedno na pięć, kredytowa oferta jest wciąż lepsza o kilkanaście tysięcy.

Jeśli jednak sam masz podpisaną umowę przedwstępną na zakup nowego mieszkania z terminem za sześć tygodni, pewność gotówki może być warta więcej niż te 27 000 zł.

Popyt na kredyt wciąż jest wysoki. BIK podał, że we wrześniu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 17,2 procent wyższa niż rok wcześniej, a liczba wnioskujących wzrosła o 9,7 procent.

Analityk BIK zapowiada jednak stopniowe hamowanie w kolejnych miesiącach. Dla sprzedającego to dobra wiadomość na dziś i ostrzeżenie na wiosnę: kupujących z kredytem nie brakuje, ale ich sufit cenowy się obniża.

Co zrobić, jeśli sprzedajesz w najbliższych miesiącach

Jeśli planujesz sprzedaż zimą albo wiosną 2027 roku, nie czekaj „aż kredyty potanieją”. Jeszcze w sierpniu taka rada miała sens.

Dziś rynek wycenia podwyżki stóp, nie obniżki, a każda podwyżka o 0,25 punktu to około 20 000 zł mniej w kieszeni typowej rodziny. Kupujący na kredyt ma dziś większy budżet niż będzie miał za pół roku. Jeśli Twoja cena jest realna, to działa na Twoją korzyść. To argument za tym, żeby nie przeciągać.

Zrób to w tej kolejności. Policz cenę z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Ustaw ją pod progiem, przez który kupujący filtrują oferty. Przygotuj dokumenty tak, żeby bank kupującego nie czekał na nic od Ciebie. W umowie przedwstępnej zapisz termin na kredyt, promesę i los zadatku. Zbieraj kontakty do zainteresowanych, dopóki pieniądze nie wpłyną.

Jeśli wolisz, żeby ktoś policzył to za Ciebie i przeprowadził przez rozmowy z kupującymi i ich bankami, jesteśmy w Warszawie do dyspozycji. Opisujemy, jak pracujemy, na stronie o sprzedaży nieruchomości. Zaczynamy zawsze od wyceny na danych transakcyjnych, bo to ona rozstrzyga, czy spadek zdolności kredytowej kupujących w ogóle Cię dotyczy.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Ile wynosi zdolność kredytowa kupujących w Warszawie we wrześniu 2026 roku? Dla modelowej rodziny z jednym dzieckiem i dochodem 15 000 zł netto banki liczą średnio około 1,16 mln zł kredytu na 25 lat, przy wkładzie własnym 20 procent. To o około 8 000 zł mniej niż w sierpniu 2026 roku, a w pięciu bankach cięcia sięgnęły nawet 70 000 zł. Rozstrzał między bankami jest duży: od około 1,0 mln zł do 1,35 mln zł w tym samym miesiącu. Dane z analizy Bankier.pl z września 2026 roku.

2. Dlaczego zdolność kredytowa spada, skoro stopy procentowe NBP się nie zmieniły? Bo banki ustalają oprocentowanie kredytów na podstawie oczekiwań, nie tylko bieżącej stopy. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent od marca 2026 roku, ale inflacja we wrześniu wzrosła do 4,0 procent, a rynek kontraktów terminowych wycenia podwyżki stóp o 0,75 punktu procentowego w pół roku. Banki podniosły więc stawki okresowo stałe z 6,2 do około 6,4 procent. Wyższa rata to niższa kwota, jaką ten sam kupujący może pożyczyć.

3. O ile spada zdolność kredytowa przy podwyżce stóp o 0,25 punktu procentowego? O około 20 000 zł dla rodziny z jednym dzieckiem i dochodem 12 000 zł netto, według wyliczeń Rankomat.pl z października 2026 roku. Jeśli rynek ma rację co do podwyżek o 0,75 punktu procentowego, taka rodzina pożyczy o około 60 000 zł mniej niż dziś. Dla sprzedającego oznacza to, że sufit cenowy kupujących na kredyt może się jeszcze obniżyć.

4. Czy mniejsza zdolność kredytowa kupujących oznacza, że muszę obniżyć cenę mieszkania? Nie od razu. Najpierw sprawdź, czy cena jest realna wobec transakcji z ostatnich miesięcy, a nie wobec ofert na portalach. Jeśli po 3 do 4 tygodniach nie masz oglądań, cena jest za wysoko. Jeśli masz oglądania, ale nikt nie składa oferty, problem jest w cenie albo w stanie mieszkania. Dopiero wtedy obniżka ma sens. Dokładną wartość ustali wycena.

5. Jak sprawdzić, czy kupujący naprawdę dostanie kredyt? Poproś o wstępną decyzję kredytową albo promesę z banku jeszcze przed umową przedwstępną. To nie jest gwarancja, ale pokazuje, że bank zna dochody kupującego i wstępnie je zaakceptował. W umowie przedwstępnej zapisz termin na uzyskanie kredytu i to, co dzieje się z zadatkiem, gdy bank odmówi. Zgodnie z art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym bank przekazuje decyzję w 21. dniu od złożenia kompletnego wniosku.

6. Ile trwa sprzedaż mieszkania kupującemu na kredyt? Formalności od umowy przedwstępnej do aktu notarialnego zajmują zwykle od 4 do 8 tygodni. Składa się na to decyzja banku, wycena mieszkania przez rzeczoznawcę banku i podpisanie umowy kredytowej. Pieniądze dostajesz po akcie, gdy bank uruchomi kredyt, czyli od kilku do kilkunastu dni po podpisaniu. Kupujący za gotówkę zamyka transakcję szybciej, ale często oczekuje za to niższej ceny.