Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: na co uważać (2026)

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to pisemne zobowiązanie, że za jakiś czas podpiszecie właściwą umowę sprzedaży u notariusza. Najważniejsze rzeczy, na które musisz uważać, to cztery: dokładny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wybór między zadatkiem a zaliczką, forma umowy (pisemna czy akt notarialny) oraz zapis o kredycie kupującego. Te cztery punkty decydują, czy odzyskasz pieniądze i czy w ogóle zmusisz drugą stronę do sprzedaży, gdy coś pójdzie nie tak. Poniżej tłumaczymy każdy z nich prostym językiem, pokazujemy realne koszty i podajemy listę zapisów, które chronią Twoje pieniądze.

W artykule:

• Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
• Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną
• Co musi zawierać umowa przedwstępna
• Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna
• Zadatek czy zaliczka: to nie to samo
• Forma pisemna czy akt notarialny
• Ile kosztuje umowa przedwstępna
• Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej
• Na co uważać: 7 najczęstszych błędów
• Co się dzieje, gdy druga strona zrywa umowę
• Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: podsumowanie
• FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna to umowa o to, że zawrzecie inną umowę. Brzmi dziwnie, ale to dokładnie tak działa.

Mówi o tym art. 389 Kodeksu cywilnego. Jedna strona albo obie zobowiązują się zawrzeć w przyszłości oznaczoną umowę. Ta przyszła umowa ma swoją nazwę: umowa przyrzeczona. W naszym przypadku to akt notarialny, który przenosi własność mieszkania na kupującego.

Umowa przedwstępna sama w sobie nie przenosi własności. Po jej podpisaniu mieszkanie nadal należy do sprzedającego. Kupujący nie jest właścicielem, tylko ma prawo domagać się sprzedaży na umówionych warunkach.

Po co więc ten dodatkowy krok? Bo między decyzją a aktem notarialnym zwykle mija kilka tygodni albo miesięcy. Kupujący czeka na kredyt, sprzedający kompletuje dokumenty albo szuka nowego mieszkania dla siebie. Umowa przedwstępna zamraża w tym czasie cenę i warunki, żeby nikt nie zmienił zdania.

Aby umowa była ważna, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Po polsku: musi jasno mówić, kto komu sprzedaje, jakie dokładnie mieszkanie i za ile. Bez ceny albo bez opisu lokalu taka umowa nie działa.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną

Nie każda transakcja jej wymaga. Jeśli kupujący płaci gotówką i możecie iść do notariusza w tym tygodniu, umowa przedwstępna nie jest potrzebna.

Podpisz ją, gdy:

• kupujący bierze kredyt hipoteczny, bo bank potrzebuje umowy przedwstępnej do wniosku, a procedura trwa zwykle od 4 do 8 tygodni,
• potrzebujesz czasu na dokumenty, na przykład na zaświadczenie ze spółdzielni albo na uporządkowanie księgi wieczystej,
• sprzedajesz mieszkanie z hipoteką i musisz uzyskać z banku zaświadczenie o wysokości zadłużenia oraz promesę zwolnienia z hipoteki (więcej o tym piszemy przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym),
• kupujący musi najpierw sprzedać swoje mieszkanie, żeby mieć pieniądze na Twoje.

W każdej z tych sytuacji zapisanie warunków na papierze jest po prostu tańsze niż ryzyko, że po sześciu tygodniach ktoś powie „przemyślałem i chcę 30 000 zł taniej”.

Co musi zawierać umowa przedwstępna

Podzielmy to na dwie grupy. Pierwsza to elementy, bez których umowa nie ma sensu prawnego. Druga to zapisy, które chronią Twoje pieniądze.

Elementy obowiązkowe

• Dane obu stron. Imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL i numery dowodów. Sprawdź je z dokumentem, nie przepisuj z e-maila.
• Dokładny opis mieszkania. Adres, metraż, numer lokalu, numer księgi wieczystej i informacja, czy to własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• Cena. Konkretna kwota w złotych, na przykład 750 000 zł, a nie „cena rynkowa” ani „do ustalenia”.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej konkretna data, na przykład „do 30 września 2026 r.”.
• Data, miejsce i podpisy obu stron.

Zapisy, które realnie Cię chronią

Prawo ich nie wymaga, ale to one decydują o tym, kto wyjdzie z tej sytuacji obronną ręką.

• Zadatek albo zaliczka. Kwota, termin wpłaty, numer konta i zasady zwrotu. O różnicy piszemy niżej.
• Warunek dotyczący kredytu. Zapis w stylu „jeśli kupujący nie otrzyma kredytu w ciągu 8 tygodni, umowa się rozwiązuje, a zadatek wraca w całości”.
• Oświadczenie sprzedającego o stanie prawnym. Że mieszkanie jest wolne od długów, zajęć komorniczych, roszczeń osób trzecich i że nikt nie jest w nim zameldowany.
• Co zostaje w cenie. Kuchnia, zabudowa, sprzęt, meble. Spisane po nazwie. To źródło połowy sporów w dniu przekazania kluczy.
• Termin wydania mieszkania. Dzień aktu czy dwa tygodnie później. Zapiszcie to, bo inaczej każdy rozumie to inaczej.
• Kto płaci koszty notariusza. Domyślnie kupujący, ale możecie ustalić inaczej.
• Kara umowna. Za zwłokę w wydaniu lokalu albo za niestawienie się u notariusza.

W naszej praktyce w Warszawie najczęściej pomijany jest ten czwarty punkt. Kupujący był przekonany, że zabudowa kuchenna zostaje, sprzedający ją wywiózł. Jedno zdanie w umowie rozwiązuje ten problem raz na zawsze.

Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna

Te dwie nazwy bywają mylone, a to zupełnie inne dokumenty.

Umowa rezerwacyjna to najczęściej deklaracja, że sprzedający zdejmie mieszkanie z ogłoszeń na kilka dni albo tygodni. Kupujący wpłaca niewielką opłatę rezerwacyjną, zwykle od 2 000 zł do 10 000 zł. Taka umowa nie zobowiązuje nikogo do sprzedaży ani do kupna. Jeśli sprzedający się rozmyśli, zwykle po prostu oddaje opłatę i na tym koniec.

Umowa przedwstępna zobowiązuje. To z niej wynika obowiązek stawienia się u notariusza i zawarcia umowy przyrzeczonej, a jej złamanie kosztuje.

Wniosek praktyczny: rezerwacja to poczekalnia, umowa przedwstępna to zobowiązanie. Jeśli zależy Ci na tym, żeby mieszkanie naprawdę było Twoje, sama rezerwacja Cię nie ochroni.

Osobna sprawa to umowa deweloperska na rynku pierwotnym. Tam obowiązują przepisy ustawy deweloperskiej, forma aktu notarialnego jest obowiązkowa, a pieniądze idą na rachunek powierniczy. Ten artykuł dotyczy rynku wtórnego, czyli sytuacji, w której kupujesz od osoby prywatnej.

Zadatek czy zaliczka: to nie to samo

To najważniejsza różnica w całym artykule i najczęstsze źródło strat.

Zadatek działa jak kaucja za dotrzymanie słowa. Reguluje go art. 394 Kodeksu cywilnego:

• gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje zadatek,
• gdy nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, oddaje on zadatek w podwójnej wysokości,
• gdy do sprzedaży dojdzie, zadatek zalicza się na poczet ceny.

Zaliczka to zwykła część ceny zapłacona z góry. Nie karze nikogo. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, zaliczka wraca w całości, obojętnie kto się wycofał i dlaczego.

Zapamiętaj prostą zasadę: zadatek zmusza obie strony do dotrzymania umowy, zaliczka nie zmusza nikogo.

Ile dać? Przepisy milczą. Na rynku warszawskim to zwykle od 5% do 10% ceny. Przy mieszkaniu za 700 000 zł mówimy więc o kwocie od 35 000 zł do 70 000 zł. Zadatek w wysokości 5 000 zł przy takiej cenie nikogo nie powstrzyma przed zerwaniem umowy, gdy pojawi się kupujący z lepszą ofertą.

Uwaga na pułapkę językową. Jeśli w umowie napiszecie samo słowo „zaliczka”, ochrona zadatku nie działa, nawet gdy kwota jest wysoka. Liczy się nazwa i opis skutków, a nie intencja.

Jest też sytuacja pośrednia. Gdy transakcja nie dochodzi do skutku z powodu, za który żadna ze stron nie odpowiada, zadatek po prostu wraca. Nie ma wtedy podwójnej kwoty ani zatrzymania. Dlatego tak ważne jest jasne opisanie, co uznajecie za czyjąś winę, na przykład przy odmowie kredytu.

Forma pisemna czy akt notarialny

Umowę przedwstępną możesz podpisać na zwykłej kartce, przy stole, bez świadków. Będzie ważna. Ale różnica w skutkach jest ogromna.

Zwykła forma pisemna (skutek słabszy). Gdy druga strona się wycofa, możesz żądać naprawienia szkody i zatrzymać zadatek albo domagać się podwójnego. Nie zmusisz jednak nikogo do sprzedaży mieszkania. Mówi o tym art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.

Akt notarialny (skutek silniejszy). Ponieważ umowa przyrzeczona wymaga formy aktu notarialnego, umowa przedwstępna zawarta w tej samej formie daje Ci prawo z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego: możesz iść do sądu i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok sądu zastępuje wtedy podpis drugiej strony.

Do tego dochodzi możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej. To potężne zabezpieczenie dla kupującego. Wpis w dziale III mówi całemu światu, że ktoś już ma prawo do tego mieszkania. Sprzedający praktycznie nie sprzeda go wtedy komuś innemu, bo żaden rozsądny kupujący ani bank tego nie tknie. Kosztuje to 150 zł opłaty sądowej.

Kiedy warto iść do notariusza z umową przedwstępną? Gdy kwota jest duża, gdy transakcja jest skomplikowana (spadek, współwłasność, hipoteka), gdy termin jest odległy albo gdy po prostu nie do końca ufasz drugiej stronie. Jeśli chcesz sprawdzić, co grozi z księgi wieczystej, zacznij od naszego poradnika jak sprawdzić księgę wieczystą online.

Ile kosztuje umowa przedwstępna

W formie pisemnej nie kosztuje nic, poza Twoim czasem. Ewentualnie zapłacisz prawnikowi za sprawdzenie treści i to zwykle najlepiej wydane kilkaset złotych w całej transakcji.

U notariusza zapłacisz maksymalnie połowę taksy należnej za umowę przyrzeczoną. Wynika to z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do tego dochodzi:

• 23% VAT od taksy,
• wypisy aktu, około 6 zł do 20 zł za stronę,
• 150 zł za wpis roszczenia do księgi wieczystej, jeśli go robicie.

Przy typowym warszawskim mieszkaniu za 700 000 zł cała umowa przedwstępna u notariusza to zwykle wydatek rzędu 1 000 zł do 1 500 zł (stan na 2026 r.). To ułamek ceny mieszkania i tanie ubezpieczenie przy dużej transakcji. Dokładne stawki dla umowy przyrzeczonej rozpisaliśmy we wpisie o tym, ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania.

Ważne: taksa to stawka maksymalna, nie sztywna. Notariusz może zejść niżej i wielu schodzi, zwłaszcza gdy robi u siebie obie umowy. Warto zapytać.

Od samej umowy przedwstępnej nie płacisz podatku PCC. Podatek 2% pojawia się dopiero przy umowie przyrzeczonej i płaci go kupujący. Szczegóły opisaliśmy przy podatku PCC od nieruchomości.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Podpis pod umową przedwstępną to moment, w którym pieniądze zaczynają być realnie zagrożone. Przejdź wcześniej przez tę listę.

• Księga wieczysta. Zajrzyj do wszystkich czterech działów. Dział II mówi, kto jest właścicielem, dział III pokazuje roszczenia i służebności, dział IV hipoteki. Numer księgi wpisz do umowy.
• Zgodność właściciela z dowodem. Osoba przy stole musi być tą samą osobą, która widnieje w dziale II. Przy pełnomocniku żądaj pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.
• Wszyscy współwłaściciele. Małżeństwo, rodzeństwo po spadku, dwie osoby po połowie. Każdy musi podpisać.
• Zaświadczenie o braku zaległości w czynszu ze spółdzielni lub wspólnoty.
• Kto jest zameldowany. Poproś o zaświadczenie z urzędu dzielnicy. W Warszawie to formalność, ale potrafi zaskoczyć w dniu aktu.
• Stan mieszkania na dziś. Zrób zdjęcia w dniu podpisania. Będą punktem odniesienia przy odbiorze.
• Podstawa nabycia. Skąd sprzedający ma to mieszkanie: kupno, spadek, darowizna. Przy spadku i darowiźnie potrzebne będzie zaświadczenie z urzędu skarbowego.

Ten kwadrans z dokumentami ratuje transakcje częściej niż jakikolwiek zapis w umowie.

Na co uważać: 7 najczęstszych błędów

Zebraliśmy je z realnych transakcji na warszawskim rynku.

• Brak konkretnej daty umowy przyrzeczonej. Zapis „w ciągu kilku miesięcy” jest nic nie wart. Pamiętaj też, że roszczenia przedawniają się rok po dniu, w którym umowa miała być zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego).
• Napisanie „zaliczka” zamiast „zadatek”. Jedno słowo, a znika cała ochrona.
• Brak zapisu o kredycie. Kupujący nie dostaje kredytu, sprzedający zatrzymuje zadatek i zaczyna się wojna. Jeden warunek w umowie rozwiązuje sprawę.
• Niesprawdzona księga wieczysta. Dział III potrafi ujawnić roszczenie innej osoby, dział IV hipotekę, o której nikt nie wspomniał. Sprawdź ją przed podpisaniem, nie po.
• Podpisanie umowy nie ze wszystkimi właścicielami. Przy współwłasności albo mieszkaniu małżonków muszą podpisać wszyscy. Podpis jednego z dwóch to umowa, której nie da się wykonać.
• Brak spisu wyposażenia. Zabudowa kuchenna, piekarnik, szafa. Wymień to po nazwie.
• Kopiowanie wzoru z internetu bez czytania. Wzory bywają dobre, ale nie znają Twojej sytuacji. Przy hipotece, spadku czy lokatorze potrzebujesz zapisów, których w żadnym wzorze nie ma.

Co się dzieje, gdy druga strona zrywa umowę

Spokojnie, prawo przewiduje takie sytuacje. Twoje możliwości zależą od formy umowy.

Gdy zerwał kupujący, a masz zadatek. Odstępujesz od umowy i zatrzymujesz zadatek. Nie musisz wyznaczać dodatkowego terminu ani iść do sądu.

Gdy zerwał sprzedający, a dałeś zadatek. Możesz żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Jeśli nie chce zapłacić, potrzebny będzie pozew.

Gdy masz umowę w formie aktu notarialnego. Masz jeszcze mocniejsze narzędzie. Możesz żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok zastępuje oświadczenie drugiej strony i mieszkanie zmienia właściciela nawet wbrew niej.

Gdy nikt nie zawinił, na przykład mieszkanie spłonęło albo pojawiła się przeszkoda niezależna od stron, zadatek po prostu wraca w tej samej kwocie.

Pilnuj terminu. Rok od dnia planowanego aktu i roszczenie przepada.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: podsumowanie

Umowa przedwstępna to nie formalność, tylko dokument, który rozstrzyga, kto straci pieniądze, gdy transakcja się posypie. Zapamiętaj cztery rzeczy.

Po pierwsze, wpisz konkretną datę umowy przyrzeczonej, a nie widełki. Po drugie, użyj słowa „zadatek”, jeśli chcesz realnej ochrony, i ustaw go na 5% do 10% ceny. Po trzecie, przy kredycie kupującego zawsze dodaj warunek na wypadek odmowy banku. Po czwarte, przy dużej kwocie albo skomplikowanej sytuacji idź do notariusza, bo tylko akt notarialny pozwala zmusić drugą stronę do sprzedaży i wpisać roszczenie do księgi wieczystej.

Sprawdź też komplet papierów po stronie sprzedającego. Pomoże w tym nasza lista dokumentów do sprzedaży mieszkania.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przeprowadził Cię przez to bezpiecznie i przypilnował zapisów po Twojej stronie, jesteśmy w Warszawie do dyspozycji. Zacznij od bezpłatnej wyceny mieszkania, a o całym procesie przeczytasz na stronie sprzedaży nieruchomości.

Podstawa prawna: art. 389, art. 390 i art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej; ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stan prawny na 2026 rok. Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnej sprawie.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna? Tak, jest ważna. Umowę przedwstępną możesz podpisać w zwykłej formie pisemnej i obie strony są nią związane. Różnica dotyczy tego, czego możesz się domagać, gdy druga strona się wycofa. Przy zwykłej umowie pisemnej możesz żądać odszkodowania i zatrzymać zadatek, ale nie zmusisz nikogo do sprzedaży. Dopiero akt notarialny pozwala iść do sądu i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

2. Zadatek czy zaliczka: co lepiej zabezpiecza umowę? Zadatek zabezpiecza mocniej. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeśli kupujący wycofa się ze swojej winy, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli to sprzedający zerwie umowę, oddaje zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka takiej siły nie ma. Gdy do sprzedaży nie dojdzie, zaliczka po prostu wraca w całości, bez względu na to, kto zawinił.

3. Ile zadatku płaci się przy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania? Przepisy nie podają żadnej kwoty. W praktyce warszawskiego rynku zadatek to zwykle od 5% do 10% ceny mieszkania. Przy lokalu za 700 000 zł oznacza to mniej więcej od 35 000 zł do 70 000 zł. Zbyt niski zadatek nikogo nie zniechęci do zerwania umowy, a zbyt wysoki bywa trudny do odzyskania w sporze.

4. Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza? Za umowę przedwstępną notariusz pobiera maksymalnie połowę taksy należnej za umowę przyrzeczoną. Stawki wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i zależą od ceny mieszkania. Do taksy dochodzi 23% VAT, opłata za wypisy i ewentualnie 150 zł za wpis roszczenia do księgi wieczystej. Przy typowym warszawskim mieszkaniu całość to zwykle około 1 000 zł do 1 500 zł (stan na 2026 r.).

5. Czy od umowy przedwstępnej płaci się podatek PCC? Nie. Umowa przedwstępna nie jest wymieniona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, więc podatku od niej nie zapłacisz. Podatek PCC w wysokości 2% pojawia się dopiero przy umowie przyrzeczonej, czyli przy akcie notarialnym przenoszącym własność. Płaci go kupujący i pobiera go notariusz.

6. Kiedy roszczenia z umowy przedwstępnej się przedawniają? Po roku. Artykuł 390 § 3 Kodeksu cywilnego mówi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. To krótki termin, więc nie zwlekaj. Po roku nie odzyskasz podwójnego zadatku ani nie zmusisz drugiej strony do transakcji.

7. Co się dzieje, gdy kupujący nie dostanie kredytu? Wszystko zależy od tego, co macie w umowie. Jeśli wpisaliście warunek dotyczący kredytu, czyli zapis, że przy odmowie banku umowa się rozwiązuje, a zadatek wraca, kupujący odzyskuje pieniądze. Jeśli takiego zapisu nie ma, brak kredytu jest problemem kupującego i może kosztować go cały zadatek. To najczęściej pomijany zapis w umowach pisanych bez pomocy.