Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: krok po kroku

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i nie jest skomplikowana. Właścicielem mieszkania jesteś Ty, a nie bank, więc możesz je sprzedać w każdej chwili. Najprościej mówiąc, kupujący spłaca za Ciebie resztę kredytu z ceny mieszkania, a nadwyżka trafia na Twoje konto. Wszystko dzieje się jednego dnia u notariusza. Poniżej tłumaczymy krok po kroku, jakie dokumenty załatwić w banku, jak wygląda spłata przy akcie i kiedy zapłacisz podatek.

W artykule:

• Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
• Jak sprzedać mieszkanie z kredytem: od czego zacząć
• Jakie dokumenty z banku są potrzebne do sprzedaży
• Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
• Kto spłaca kredyt: gotówka kontra kredyt kupującego
• Podatek przy sprzedaży mieszkania z kredytem
• Na co uważać: prowizja za wcześniejszą spłatę
• Ile trwa cała sprzedaż mieszkania z kredytem
• Sprzedaż mieszkania z kredytem w Warszawie
• FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak, można. To pierwsza rzecz, którą warto sobie powiedzieć, bo wiele osób boi się, że kredyt blokuje sprzedaż. Nie blokuje.

Gdy kupiłeś mieszkanie na kredyt, jego właścicielem jesteś Ty. Bank wpisał tylko hipotekę do księgi wieczystej, czyli zabezpieczenie. To znak dla świata, że dopóki nie spłacisz kredytu, bank ma prawo do mieszkania, gdyby coś poszło nie tak. Hipoteka nie odbiera Ci prawa do sprzedaży.

Bank nie musi nawet wydawać osobnej zgody na samą sprzedaż. To Twoja decyzja. Bank wchodzi w grę z innego powodu. Musi wydać dokumenty, dzięki którym po spłacie kredytu hipoteka zniknie z księgi wieczystej. O tych dokumentach piszemy niżej.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem: od czego zacząć

Zanim wystawisz ogłoszenie, zrób dwie rzeczy. To one decydują, czy cała sprzedaż pójdzie gładko.

Sprawdź, ile zostało Ci do spłaty. Zaloguj się do bankowości internetowej albo zadzwoń do banku i poproś o aktualne saldo zadłużenia. To kwota, którą trzeba będzie oddać bankowi przy sprzedaży. Znając ją, wiesz, ile pieniędzy musi zostać w transakcji na spłatę kredytu.

Ustal realną cenę mieszkania. Porównaj saldo kredytu z tym, ile mieszkanie jest dziś warte. W większości przypadków cena rynkowa jest wyższa niż reszta kredytu, więc po spłacie zostaje Ci nadwyżka. Czasem, zwłaszcza przy kredytach z pierwszych lat spłaty albo przy kredytach walutowych, saldo bywa wyższe od ceny. Wtedy różnicę trzeba dopłacić z własnych pieniędzy. Dobrze wiedzieć to wcześniej, a nie przy notariuszu. Pomoże w tym rzetelna wycena mieszkania do sprzedaży.

Gdy znasz obie liczby, masz pełny obraz. Wiesz, ile zostanie Ci w kieszeni i czy w ogóle trzeba coś dopłacać.

Jakie dokumenty z banku są potrzebne do sprzedaży

Do sprzedaży mieszkania z hipoteką potrzebujesz dwóch dokumentów z banku. Bez nich notariusz najczęściej nie podpisze aktu.

Pierwszy to zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Bank podaje w nim, ile dokładnie zostało do spłaty na konkretny dzień, razem z numerem rachunku do wpłaty. To liczba, którą wpiszemy do aktu notarialnego.

Drugi to promesa wykreślenia hipoteki. To pisemna obietnica banku: gdy dostaniemy spłatę, wydamy zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Bez promesy notariusz zwykle odmówi sporządzenia aktu, bo kupujący nie miałby pewności, że mieszkanie zostanie zwolnione z obciążenia po zapłacie. Promesa zawiera numer księgi wieczystej, kwotę spłaty i termin, w jakim bank wykreśli hipotekę.

Na te dokumenty bank potrzebuje zwykle od 7 do 14 dni roboczych, czasem do 21. Koszt to zazwyczaj od 0 do 200 zł, zależnie od banku. Promesa jest ważna przez określony czas, najczęściej od 30 do 90 dni, więc nie zamawiaj jej zbyt wcześnie. Najlepiej, gdy masz już kupującego i znacie termin aktu. Pełną listę papierów po stronie samego mieszkania zebraliśmy we wpisie o tym, jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

Cały proces wygląda tak samo jak zwykła sprzedaż, dochodzi tylko spłata banku. Oto kolejność.

1. Sprawdzasz saldo kredytu i ustalasz cenę. Wiesz, ile oddasz bankowi i ile Ci zostanie.
2. Wystawiasz ogłoszenie. W opisie napisz wprost, że mieszkanie ma kredyt hipoteczny. To normalne i kupujący się tym nie wystraszą. Uczciwość od początku oszczędza nieporozumień później.
3. Znajdujesz kupującego i podpisujecie umowę przedwstępną. Nie jest obowiązkowa, ale przy kredycie zwykle warto. Daje czas, gdy kupujący sam bierze kredyt, i zabezpiecza obie strony zadatkiem. W umowie zapisuje się cenę, termin aktu i to, że kredyt zostanie spłacony z ceny.
4. Zamawiasz w banku zaświadczenie o saldzie i promesę. Robisz to po ustaleniu terminu aktu, żeby promesa nie straciła ważności.
5. Podpisujecie akt notarialny. Notariusz przenosi własność i zapisuje sposób zapłaty. Część ceny w wysokości salda kredytu kupujący wpłaca prosto na rachunek Twojego banku. Reszta idzie na Twoje konto.
6. Bank dostaje spłatę i wydaje list mazalny. To dokument potwierdzający, że kredyt jest spłacony, i zgoda na wykreślenie hipoteki. Bank wystawia go zwykle w ciągu 2 do 3 tygodni.
7. Składasz wniosek o wykreślenie hipoteki. Na formularzu KW-WPIS, z listem mazalnym, do sądu wieczystoksięgowego. Opłata to 100 zł.

Najważniejszy jest krok piąty. To przy notariuszu pieniądze kupującego trafiają do banku i kredyt znika tego samego dnia. Nie musisz mieć własnych oszczędności na spłatę, bo płaci ją kupujący z ceny mieszkania.

Kto spłaca kredyt: gotówka kontra kredyt kupującego

Spłatę kredytu robisz Ty, ale pieniędzmi kupującego. Sposób zależy od tego, jak kupujący płaci.

Gdy kupujący ma gotówkę. To prostsza droga. W akcie notarialnym dzielimy cenę na dwie części. Pierwsza, równa saldu Twojego kredytu, idzie wprost na rachunek Twojego banku. Druga, czyli nadwyżka, trafia na Twoje konto. Kupujący wpłaca obie części po podpisaniu aktu, często z konta technicznego u notariusza dla bezpieczeństwa.

Gdy kupujący też bierze kredyt. To częsta sytuacja, nazywana podwójnym finansowaniem. Bank kupującego wypłaca pieniądze po podpisaniu aktu. Najpierw spłaca Twój kredyt na rachunek Twojego banku, a nadwyżkę przelewa Tobie. Trwa to kilka dni dłużej, bo trzeba poczekać na uruchomienie kredytu kupującego. Notariusz i obaj agenci pilnują, żeby kwoty i numery rachunków się zgadzały.

W obu przypadkach zasada jest ta sama. Saldo kredytu jest fizycznie wyłączone z ceny i idzie do banku, a Ty dostajesz to, co zostanie.

Podatek przy sprzedaży mieszkania z kredytem

Tu jest ważna i dobra wiadomość. Kredyt nie ma żadnego wpływu na podatek od sprzedaży. Liczy się tylko jedno: jak długo jesteś właścicielem.

Podatek dochodowy 19% płacisz wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat. Te 5 lat liczysz od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie kupiłeś. Jeśli kupiłeś je w 2018 roku, pięć lat minęło z końcem 2023 roku. Wtedy sprzedajesz bez podatku i bez deklaracji, niezależnie od tego, czy kredyt jest spłacony.

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, podatek rozliczasz na formularzu PIT-39, do 30 kwietnia następnego roku. Podstawą jest dochód, czyli różnica między ceną sprzedaży a kosztem zakupu. Co ważne, spłata kredytu nie jest kosztem i nie obniża podatku. Bank dostaje swoje pieniądze niezależnie od rozliczenia z urzędem.

Podatku można uniknąć też przed upływem 5 lat dzięki uldze mieszkaniowej. Jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, na przykład na zakup innego mieszkania, w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży, podatek znika lub mocno maleje. Cały temat opisujemy w osobnym wpisie o podatku od sprzedaży nieruchomości.

Na co uważać: prowizja za wcześniejszą spłatę

Spłacając kredyt przed czasem, sprawdź jedną rzecz w umowie: czy bank pobierze prowizję, czyli rekompensatę za wcześniejszą spłatę.

Zasady reguluje ustawa o kredycie hipotecznym i dotyczą umów zawartych po 22 lipca 2017 roku. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy spłacasz w pierwszych 36 miesiącach od podpisania umowy. Po trzech latach od umowy spłata jest już bez tej opłaty. Sama rekompensata nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek, jakie naliczyłyby się przez rok.

Przy kredycie ze stałym oprocentowaniem jest inaczej. Bank może naliczyć opłatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy. To częste przy kredytach z ostatnich lat, gdzie stała stopa obowiązuje kilka lat.

Dlatego przed sprzedażą zajrzyj do umowy kredytu albo zapytaj bank wprost, ile wyniesie prowizja za wcześniejszą spłatę. To liczba, która realnie wpływa na to, ile zostanie Ci po transakcji.

Ile trwa cała sprzedaż mieszkania z kredytem

Sama sprzedaż trwa tyle, co zwykła, czyli zależy głównie od tempa znalezienia kupującego. Kredyt dokłada kilka terminów, które warto znać z góry.

Zaświadczenie i promesa z banku to od 7 do 14 dni. List mazalny po spłacie to 2 do 3 tygodni. Wpis wykreślenia hipoteki w sądzie to od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obłożenia wydziału ksiąg wieczystych. Co ważne, na ten ostatni etap czeka już tylko papier. Pieniądze masz, mieszkanie sprzedane, a wykreślenie hipoteki to formalność dopinana po fakcie.

Dla kupującego brak wykreślonej hipoteki w dniu aktu nie jest problemem, bo chroni go promesa i zapis o spłacie w akcie. To rutyna przy każdej sprzedaży mieszkania z kredytem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem w Warszawie

Na warszawskim rynku sprzedaż mieszkania z kredytem to codzienność. Duża część mieszkań w obrocie ma hipotekę, więc notariusze, banki i kupujący znają tę procedurę na pamięć. Kupujący nie traktują kredytu jako wady oferty, bo wiedzą, że spłata dzieje się przy akcie i ich nie dotyczy.

W naszej pracy w Warszawie najczęściej pomagamy w jednym: spiąć terminy. Trzeba zgrać ważność promesy, termin aktu i, gdy kupujący bierze kredyt, uruchomienie jego banku. Gdy ktoś tego pilnuje, sprzedaż jest spokojna i przewidywalna.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem, zrobimy wycenę i pokażemy realną cenę, policzymy, ile zostanie Ci po spłacie banku, i przejdziemy z Tobą przez formalności krok po kroku. Jesteśmy w Warszawie i robimy to na co dzień, także gdy chcesz po prostu spokojnie zacząć sprzedaż nieruchomości.

Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na 2026 rok. Kwoty i terminy bankowe są orientacyjne i zależą od banku oraz umowy. W zawiłych sytuacjach (kredyt walutowy, saldo wyższe od ceny, kilku współwłaścicieli) skonsultuj się z notariuszem lub doradcą. Podstawa prawna: ustawa o kredycie hipotecznym (rekompensata za wcześniejszą spłatę, art. 39-40) oraz ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131).

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Czy można sprzedać mieszkanie z niespłaconym kredytem hipotecznym? Tak. Właścicielem mieszkania kupionego na kredyt jest kredytobiorca, a nie bank. Hipoteka w księdze wieczystej to tylko zabezpieczenie spłaty, nie blokada sprzedaży. Możesz sprzedać mieszkanie w każdej chwili. Bank nie musi wyrażać na to osobnej zgody, ale wyda dokumenty potrzebne, by hipotekę po spłacie wykreślić.

2. Co to jest promesa wykreślenia hipoteki i po co jest potrzebna? Promesa to pisemna obietnica banku, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Bez niej notariusz zwykle nie sporządzi aktu, bo kupujący nie miałby gwarancji, że mieszkanie zostanie zwolnione z obciążenia. Promesa zawiera numer księgi wieczystej, kwotę do spłaty i numer rachunku banku. Jest ważna zwykle 30 do 90 dni.

3. Kto spłaca kredyt przy sprzedaży mieszkania? Kredyt spłacasz Ty, jako sprzedający, ale z pieniędzy kupującego. W akcie notarialnym ustala się, że część ceny kupujący wpłaca prosto na rachunek Twojego banku, dokładnie w kwocie salda zadłużenia. Reszta ceny trafia na Twoje konto. Dzięki temu kredyt znika w dniu sprzedaży, a Ty nie musisz mieć własnych środków na jego spłatę.

4. Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej? Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki to 100 zł. Składasz wniosek na formularzu KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego, dołączasz dokument z banku potwierdzający spłatę (list mazalny) i dowód opłaty. Sąd rozpatruje wniosek od kilku tygodni do kilku miesięcy. Hipoteka znika z księgi dopiero po wpisie.

5. Czy zapłacę podatek, gdy sprzedam mieszkanie z kredytem? Podatek 19% płacisz tylko wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym je kupiłeś. Sam kredyt nie ma tu znaczenia. Po 5 latach sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego. Jeśli sprzedajesz wcześniej, podatek rozliczasz na PIT-39, ale możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

6. Czy bank pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu? To zależy od oprocentowania. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach od podpisania umowy. Nie może ona przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek za rok. Przy stałym oprocentowaniu bank może naliczyć opłatę przez cały okres stałej stopy. Sprawdź ten zapis w swojej umowie kredytu.