Mieszkania na Żoliborzu Artystycznym sprzedawały się w 2025 roku i na początku 2026 roku po 23 580 zł za metr w medianie z aktów notarialnych. Typowe mieszkanie z drugiej ręki miało 52 metry i kosztowało około 1 200 000 zł. To o mniej więcej 2 300 zł na metrze więcej niż przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego na całym Żoliborzu i o około 1 500 zł mniej niż nowe mieszkanie od dewelopera kilkaset metrów dalej.
Poniżej pokazujemy ceny ulica po ulicy, wyjaśniamy, dlaczego średnia dla Sadów Żoliborskich nie mówi nic o tym osiedlu, i podpowiadamy, jak ustawić cenę, jeśli kupiłeś tu mieszkanie od dewelopera kilka lat temu i teraz chcesz je sprzedać.
W artykule:
- Czym jest Żoliborz Artystyczny i gdzie leży
- Ile kosztuje mieszkanie na Żoliborzu Artystycznym
- Dlaczego średnia dla Sadów Żoliborskich wprowadza w błąd
- Jak zmieniały się ceny: skok w 2024 roku, płasko w 2025
- Konkurencja: nowe mieszkania od dewelopera tuż obok
- Metraż: tu metr nie tanieje z wielkością mieszkania
- Cena w ogłoszeniu a realna wartość: przykład z Krasińskiego
- Co przygotować przed sprzedażą mieszkania na Żoliborzu Artystycznym
- Jeśli chcesz znać cenę swojego mieszkania
- FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czym jest Żoliborz Artystyczny i gdzie leży
Żoliborz Artystyczny to osiedle firmy Dom Development przy ulicy Powązkowskiej. Budowa ruszyła w maju 2013 roku na działce około 10 hektarów, a plan zakładał około 1 700 mieszkań w 13 budynkach (Eurobuild CEE, 2013). Osiedle powstawało etapami nazywanymi koloniami. Każda ma patrona ze świata kultury, na przykład Hilarego Krzysztofiaka albo Zygmunta Hübnera (komunikat Dom Development, 2015).
Stąd nazwy ulic. Mieszkasz przy Kaliny Jędrusik, Stanisława Dygata, Zygmunta Hübnera, Jerzego Ficowskiego albo przy placu Czesława Niemena? To jest Żoliborz Artystyczny. Do osiedla należy też część nowych budynków przy Krasińskiego i Powązkowskiej.
Obok stoją inne nowe budynki, które kupujący wrzucają do jednego worka z osiedlem. To okolice Rydygiera i Przasnyskiej, z budynkami oddawanymi od 2010 do 2020 roku. Przy Anny German i Krasińskiego Matexi buduje osiedle Sady Żoliborz, z końcem prac zaplanowanym na koniec 2026 roku (rynekpierwotny.pl).
W serwisach z cenami cała ta okolica liczy się do rejonu Sady Żoliborskie. To ważne, bo właśnie przez to średnie ceny z portali są tu mylące. Wrócimy do tego za chwilę.
Zacznij od bezpłatnej wyceny z lokalnym ekspertem i poznaj wartość swojej nieruchomości
Ile kosztuje mieszkanie na Żoliborzu Artystycznym
Najdokładniejsze źródło to Rejestr Cen Nieruchomości, czyli ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. Wzięliśmy mieszkania z rynku wtórnego w budynkach oddanych od 2008 roku, sprzedane od stycznia 2025 roku do maja 2026 roku.
| Ulica | Liczba aktów | Mediana za metr | Mediana ceny mieszkania | Mediana metrażu |
|---|---|---|---|---|
| Zygmunta Hübnera | 13 | 26 028 zł | 1 800 000 zł | 65,6 m² |
| Stanisława Dygata | 10 | 24 033 zł | 1 024 500 zł | 46,9 m² |
| Powązkowska (nowe budynki) | 5 | 24 000 zł | 1 160 000 zł | 49,1 m² |
| Przasnyska | 32 | 23 220 zł | 1 510 000 zł | 67,1 m² |
| Kaliny Jędrusik | 25 | 23 104 zł | 1 200 000 zł | 54,3 m² |
| Ludwika Rydygiera | 57 | 23 022 zł | 1 395 000 zł | 62,2 m² |
| Zygmunta Krasińskiego (nowe budynki) | 9 | 22 727 zł | 1 168 000 zł | 52,5 m² |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (geoportal.gov.pl), rynek wtórny, akty z 2025 roku i z początku 2026 roku. Ceny orientacyjne, stan na 2026 rok.
Rozstrzał między ulicami jest wąski. Prawie wszystko mieści się między 22 700 a 24 000 zł za metr. Wyżej wychodzi tylko Hübnera, bo to najmłodsze budynki osiedla, oddane w latach 2020 do 2022.
Dla samego osiedla, czyli ulic Kaliny Jędrusik, Dygata, Hübnera, Ficowskiego oraz nowych budynków przy Krasińskiego i Powązkowskiej, mediana z 65 aktów wynosi 23 580 zł za metr. Typowe mieszkanie kosztowało 1 200 000 zł.
SonarHome szacuje ceny tych samych ulic podobnie: Kaliny Jędrusik 22 428 zł, Rydygiera 23 439 zł, Hübnera 25 006 zł za metr (SonarHome, wrzesień 2026). Dwa niezależne źródła mówią więc to samo.
Dlaczego średnia dla Sadów Żoliborskich wprowadza w błąd
SonarHome podaje dla całego rejonu Sady Żoliborskie 19 192 zł za metr we wrześniu 2026 roku. Od stycznia ceny wzrosły tam o 10,69%, a przeciętna oferta wisi 96 dni. Prognoza na koniec roku to 19 646 zł za metr.
Problem w tym, że w tym rejonie żadne mieszkanie nie kosztuje 19 000 zł za metr. Rejon łączy dwa różne rynki.
Pierwszy to bloki Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej z lat 60. i 70. Przy Broniewskiego metr z aktów kosztował w 2025 roku około 14 900 zł, przy ulicy Sady Żoliborskie około 16 300 zł. Drugi to nowe osiedla przy Powązkowskiej i Rydygiera, powyżej 23 000 zł. Średnia ląduje dokładnie pośrodku, tam gdzie nie ma żadnych transakcji.
Na całym Żoliborzu widać to samo. Mieszkania z rynku wtórnego w budynkach oddanych od 2008 roku szły w medianie po 23 346 zł za metr (188 aktów). Starsze budynki po 17 889 zł (195 aktów). Różnica to 5 457 zł na metrze, czyli przy 55 metrach blisko 300 000 zł.
Więcej o tym, dlaczego bloki w Sadach Żoliborskich kosztują więcej niż przedwojenny Stary Żoliborz, piszemy we wpisie o cenach mieszkań na Żoliborzu.
Wniosek dla Ciebie jako sprzedającego jest prosty. Jeśli kupujący pokaże Ci średnią z portalu i powie, że Twoja cena jest o 20% za wysoka, to porównuje Twoje mieszkanie z blokiem z wielkiej płyty. Odpowiedź masz w tabeli wyżej.
Jak zmieniały się ceny: skok w 2024 roku, płasko w 2025
Na samym Żoliborzu Artystycznym mediana z aktów notarialnych wyglądała tak:
- 2023 rok: 20 177 zł za metr (73 akty),
- 2024 rok: 23 256 zł za metr (71 aktów),
- 2025 rok: 23 355 zł za metr (59 aktów).
W jeden rok ceny skoczyły o około 15%. Potem się zatrzymały. Z 2026 roku mamy na razie tylko 6 aktów, za mało, żeby mówić o trendzie.
Dla porównania: w 2013 roku deweloper sprzedawał tu mieszkania w przedziale od ponad 7 300 do 16 500 zł za metr (Eurobuild CEE). Kto kupił na starcie, zarobił sporo. Ale płaski 2025 rok to sygnał, że w cenie wywoławczej nie warto doliczać sobie kolejnych 10% „bo drożeje”. Kupujący widzą te same akty co my.
Konkurencja: nowe mieszkania od dewelopera tuż obok
Sprzedając mieszkanie z drugiej ręki na Żoliborzu Artystycznym, konkurujesz z deweloperem. Przy ulicy Anny German w 2025 roku i na początku 2026 roku podpisano 106 aktów na rynku pierwotnym. Mediana to 25 105 zł za metr, mieszkanie miało typowo 65,6 metra i kosztowało 1 574 449 zł.
Na rynku wtórnym rocznik budynku robi wyraźną różnicę:
| Rok oddania budynku | Liczba aktów | Mediana za metr |
|---|---|---|
| 2010-2015 | 97 | 22 799 zł |
| 2016-2019 | 58 | 23 383 zł |
| 2020 i później | 33 | 24 461 zł |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, cały Żoliborz, rynek wtórny, 2025 i początek 2026 roku.
Mieszkanie w budynku z 2014 roku jest więc tańsze od nowego o około 2 300 zł na metrze. Przy 60 metrach to blisko 140 000 zł. Tyle kupujący jest gotów zapłacić za to, że mieszkanie jest nowe i nikt w nim nie mieszkał.
Masz za to argumenty, których deweloper nie ma. Mieszkanie jest gotowe, często wykończone i umeblowane, a klucze można przekazać za dwa miesiące, nie za rok. Wspólnota działa od lat, więc wiadomo, ile wynosi czynsz i jak dba o budynek. Drzewa między budynkami urosły. Jeśli kupujący porównuje Twoje mieszkanie z ofertą dewelopera, policz mu koszt wykończenia i czekania. O tym, ile pracy wymaga samo przejęcie nowego mieszkania, piszemy w poradniku o odbiorze mieszkania od dewelopera.
Metraż: tu metr nie tanieje z wielkością mieszkania
W większości dzielnic im większe mieszkanie, tym niższa cena za metr. Na Ursynowie metr w czteropokojowym mieszkaniu jest wyraźnie tańszy niż w kawalerce, o czym piszemy przy cenach mieszkań na Ursynowie.
W nowych budynkach na Żoliborzu tak nie jest. Mieszkania dwupokojowe szły po 23 022 zł za metr (mediana 45 metrów, 1 030 000 zł). Trzypokojowe po 23 411 zł (65 metrów, 1 489 000 zł). Czteropokojowe po 23 241 zł (78 metrów, 1 813 950 zł). To dane z 2025 roku i początku 2026 roku dla budynków oddanych od 2008 roku.
Rodziny płacą tu za duży metraż tyle samo za metr co single za mały. Dlatego przy sprzedaży trzech albo czterech pokoi nie dawaj z góry rabatu „za metraż”.
Cena w ogłoszeniu a realna wartość: przykład z Krasińskiego
SonarHome opisał w 2026 roku mieszkanie na Żoliborzu Artystycznym przy Krasińskiego (SonarHome). 62 metry, trzy pokoje, budynek z 2014 roku, czwarte piętro. Właściciel chciał 1 700 000 zł: 1 620 000 zł za mieszkanie, 60 000 zł za miejsce w garażu i 20 000 zł za komórkę.
Za samo mieszkanie wychodzi około 26 100 zł za metr. To o 2 500 zł więcej niż mediana z aktów dla osiedla. Wycena SonarHome dała środek około 1 247 500 zł, w widełkach od 1 185 000 do 1 310 000 zł.
Taka luka zwykle kończy się jednym scenariuszem. Ogłoszenie wisi miesiącami, a potem cena spada i tak ląduje bliżej wyceny. Tyle że po kilku miesiącach oferta jest już „opatrzona” i kupujący pytają, co jest z nią nie tak. Ceny ofertowe dla całego wtórnego Żoliborza w październiku 2026 roku to około 20 407 zł za metr (Domiporta). O tym, jak cena wywoławcza wpływa na czas sprzedaży, piszemy w tekście ile trwa sprzedaż mieszkania.
W tym samym opisie pada jeszcze jeden szczegół, ważny dla całego osiedla. Na ścianach pojawiły się rysy po tym, jak deweloper zaczął budowę kolejnych etapów obok. Jeśli masz podobny problem, nie ukrywaj go. Kupujący i tak go zobaczy, a lepiej, żeby usłyszał o nim od Ciebie razem z informacją, co obiecał deweloper.
Co przygotować przed sprzedażą mieszkania na Żoliborzu Artystycznym
Garaż i komórka to pierwsza rzecz do sprawdzenia. Zajrzyj do księgi wieczystej i zobacz, czy miejsce postojowe jest udziałem w osobnym lokalu garażowym z własną księgą, czy pomieszczeniem przynależnym do mieszkania. Od tego zależy, jak notariusz opisze je w akcie i czy kupujący z kredytem musi uwzględnić je w wycenie dla banku. Jak to sprawdzić, pokazujemy we wpisie jak sprawdzić księgę wieczystą.
Podaj cenę garażu osobno. Kupujący lepiej rozumieją ofertę „1 200 000 zł plus 60 000 zł za miejsce”, niż jedną kwotę, którą przeliczają na metr i uznają za drogą.
Zbierz dokumenty z zakupu od dewelopera. Przyda się akt notarialny, protokół odbioru, zaświadczenie ze wspólnoty o braku zaległości i informacja o wysokości czynszu. Pełną listę znajdziesz w tekście o dokumentach do sprzedaży mieszkania.
Zadbaj o zdjęcia. Na tym osiedlu kupujący porównują dziesiątki podobnych mieszkań z tych samych budynków. Wygrywa to, które wygląda najlepiej na pierwszym zdjęciu, a w tym pomaga home staging przed sprzedażą.
Jeśli chcesz znać cenę swojego mieszkania
Tabela daje punkt odniesienia, ale nie zastąpi wyceny. W tym samym budynku mieszkanie na parterze od podwórka i na ostatnim piętrze z tarasem potrafią różnić się o kilka tysięcy złotych na metrze. Jak liczymy takie różnice, opisujemy w poradniku jak wycenić mieszkanie do sprzedaży.
Na co dzień pomagamy sprzedawać mieszkania w Sadach Żoliborskich i na Starym Żoliborzu. Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą, zamów bezpłatną wycenę. Policzymy cenę na podstawie aktów notarialnych z Twojego budynku i sąsiednich ulic, a nie średniej z portalu. Możesz też zobaczyć, jak prowadzimy sprzedaż nieruchomości i przejrzeć nasze oferty mieszkań w Warszawie.
Ogólny obraz cen w całym mieście znajdziesz we wpisie ceny mieszkań w Warszawie, a formalności typowe dla dzielnicy w tekście o sprzedaży mieszkania na Żoliborzu.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
1. Ile kosztuje mieszkanie na Żoliborzu Artystycznym? Według aktów notarialnych z 2025 roku i początku 2026 roku mieszkania z rynku wtórnego na Żoliborzu Artystycznym sprzedawały się w medianie po 23 580 zł za metr. Typowe mieszkanie miało około 52 metrów i kosztowało około 1 200 000 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, 65 aktów). To ceny orientacyjne, stan na 2026 rok. Dokładną wartość konkretnego mieszkania ustali wycena.
2. Gdzie leży Żoliborz Artystyczny? To osiedle Dom Development przy ulicy Powązkowskiej, w południowo-zachodniej części Żoliborza. Budowa ruszyła w 2013 roku na działce około 10 hektarów. Należą do niego między innymi ulice Kaliny Jędrusik, Stanisława Dygata, Zygmunta Hübnera, Jerzego Ficowskiego i plac Czesława Niemena. W zestawieniach cen osiedle liczy się do rejonu Sady Żoliborskie.
3. Czy mieszkania na Żoliborzu Artystycznym drożeją? W 2024 roku mocno, w 2025 roku już nie. Mediana z aktów notarialnych wzrosła z 20 177 zł za metr w 2023 roku do 23 256 zł w 2024 roku, czyli o około 15%. W 2025 roku wyniosła 23 355 zł, więc praktycznie stała w miejscu. Cały rejon Sady Żoliborskie urósł od stycznia do września 2026 roku o 10,69% w cenach ofertowych (SonarHome).
4. Czy nowe mieszkanie od dewelopera na Żoliborzu jest dużo droższe od używanego? Tak, o kilka procent. Mieszkania od dewelopera przy ulicy Anny German sprzedawały się w 2025 roku w medianie po 25 105 zł za metr. Mieszkania z drugiej ręki w budynkach z lat 2010 do 2015 szły po 22 799 zł za metr. Różnica to około 2 300 zł na metrze, czyli przy 60 metrach blisko 140 000 zł.
5. Dlaczego średnia cena Sadów Żoliborskich jest niższa niż na Żoliborzu Artystycznym? Bo rejon łączy dwa różne rynki. Są w nim bloki WSM z lat 60. i 70., na przykład przy Broniewskiego, gdzie metr kosztuje około 14 900 zł, oraz nowe osiedla przy Powązkowskiej i Rydygiera, gdzie przekracza 23 000 zł. SonarHome podaje dla całego rejonu 19 192 zł za metr (wrzesień 2026), co nie pasuje ani do jednych, ani do drugich mieszkań.
6. Jak wycenić miejsce w garażu przy sprzedaży mieszkania na Żoliborzu Artystycznym? Najlepiej osobno, z osobną kwotą w ogłoszeniu i w umowie. W przykładzie opisanym przez SonarHome właściciel mieszkania przy Krasińskiego wycenił miejsce w garażu na 60 000 zł, a komórkę lokatorską na 20 000 zł. Przed wystawieniem sprawdź w księdze wieczystej, czy miejsce jest udziałem w osobnym lokalu garażowym, czy częścią Twojego mieszkania.
Zacznij od bezpłatnej wyceny z lokalnym ekspertem i poznaj wartość swojej nieruchomości
