Ceny mieszkań na Ursynowie w 2026 roku: Kabaty, Natolin i Imielin

Ceny mieszkań na Ursynowie według aktów notarialnych to mediana 17 432 zł za metr na rynku wtórnym, stan na pierwszy kwartał 2026 roku. Typowe sprzedane mieszkanie ma tu 55 metrów, więc kosztuje około 950 000 zł. Rozrzut jest jednak duży. Blok z lat 80. na Natolinie i nowe osiedle na Wyczółkach to na tym samym Ursynowie różnica ponad 2 500 zł na metrze.

Poniżej pokazujemy ceny według rejonów, liczby z aktów notarialnych dla kawalerek, dwójek i trójek oraz to, dlaczego serwisy podają dla tej samej dzielnicy Ursynów tak różne kwoty.

W artykule:

• Ile kosztuje metr kwadratowy na Ursynowie
• Ceny mieszkań na Ursynowie według rejonów
• Dlaczego jedna dzielnica ma kilka różnych cen
• Ile kosztuje kawalerka, dwójka i trójka na Ursynowie
• Co mówią akty notarialne o trendzie
• Najdroższe i najtańsze ulice Ursynowa
• Co realnie zmienia cenę Twojego mieszkania na Ursynowie
• Jak ustalić cenę i sprzedać mieszkanie na Ursynowie
• Jeśli potrzebujesz konkretnej liczby
• FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy na Ursynowie

Ursynów to największa sypialnia Warszawy. Większość mieszkań stoi w blokach z lat 70. i 80., zbudowanych wzdłuż linii metra, od Służewa po Kabaty. Do tego dochodzą nowe osiedla na Wyczółkach, przy Kłobuckiej i na obrzeżach dzielnicy.

Na rynku wtórnym w 2025 roku sprzedano na Ursynowie 685 mieszkań z pełnymi danymi w rejestrze. Mediana ceny wyniosła 17 003 zł za metr. W pierwszym kwartale 2026 roku to już 17 432 zł. Te liczby pochodzą z państwowego Rejestru Cen Nieruchomości, do którego trafia każdy akt notarialny, a nie ogłoszenie z portalu.

Średnia z ogłoszeń mówi niemal to samo. Domiporta pokazuje dla dzielnicy 17 341 zł za metr i średnią cenę oferty 1 115 506 zł, przy 266 ogłoszeniach i najczęstszym metrażu 52 metry (Domiporta, październik 2026).

Na tle miasta Ursynów leży w środku stawki, wyraźnie poniżej Śródmieścia, Woli i Mokotowa. Pełne porównanie dzielnic znajdziesz w naszym przeglądzie cen mieszkań w Warszawie.

Ceny mieszkań na Ursynowie według rejonów

Kupujący nie szuka „mieszkania na Ursynowie”. Szuka Kabat przy lesie, Natolina przy metrze albo nowego osiedla na Wyczółkach. Poniżej szacowana cena za metr dla rejonów, zmiana od początku roku i średni czas aktywności oferty.

Dane: SonarHome, Warszawa Ursynów, wrzesień 2026. Pominęliśmy rejony z kilkoma ofertami, jak Stary Służew czy Jeziorki, bo tam jedna sprzedaż przestawia średnią. Z tego samego powodu ostrożnie traktuj skok o 16 procent na Pyrach, gdzie ofert jest tylko 30.

Tabela ma jedną prostą logikę. Wyżej są rejony z dużym udziałem nowych budynków albo z lasem za oknem. Niżej są rejony z najstarszymi blokami.

Wyczółki to zachodni skraj dzielnicy przy Puławskiej, zabudowany w ostatnich latach nowymi osiedlami. Kabaty to południowy koniec metra i Las Kabacki zaraz za blokami. Stary Imielin i Natolin leżą przy stacjach Imielin i Natolin, z blokami z lat 80. i sporą liczbą nowszych budynków. Ursynów Północny i Ursynów-Centrum to najstarsza część dzielnicy, okolice Alei Komisji Edukacji Narodowej, stacji Służew, Ursynów i Stokłosy.

Różnica między Wyczółkami a Ursynowem-Centrum to około 3 065 zł na metrze. Przy 55 metrach daje to około 169 000 zł za mieszkanie tej samej wielkości w tej samej dzielnicy.

Dlaczego jedna dzielnica ma kilka różnych cen

Jeśli szukasz, ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie, trafisz na kilka różnych liczb. SonarHome podaje dla dzielnicy 15 290 zł za metr. Akty notarialne z pierwszego kwartału 2026 roku dają 17 432 zł. Ogłoszenia w Domiporcie to 17 341 zł. Różnica między pierwszą a drugą liczbą to ponad 2 000 zł na metrze.

To nie jest błąd któregoś źródła. Na Ursynowie po prostu bardzo dużo zależy od wieku budynku.

Sprawdziliśmy to w aktach notarialnych z 2025 roku. Mieszkania w budynkach oddanych po 2010 roku sprzedały się po medianie 18 220 zł za metr (260 aktów). Mieszkania w starszych budynkach, dla których rejestr nie podaje roku budowy, czyli głównie w blokach z lat 70. i 80., po medianie 15 617 zł (344 akty). To 2 603 zł różnicy na metrze, a przy 55 metrach ponad 140 000 zł.

Teraz widać, skąd rozjazd. Szacunek SonarHome leży blisko ceny starych bloków. Mediana z aktów i średnia z ogłoszeń mieszają stare bloki z nowymi budynkami. Dla Ciebie jako sprzedającego wniosek jest prosty: patrz na liczbę dla budynków takich jak Twój, a nie na średnią dla dzielnicy.

Ile kosztuje kawalerka, dwójka i trójka na Ursynowie

Tu nie musimy niczego przeliczać. Rejestr podaje cenę każdego mieszkania, więc poniżej są rzeczywiste ceny, po jakich sprzedawano lokale na rynku wtórnym w 2025 roku.

Dane: Rejestr Cen Nieruchomości, Warszawa Ursynów, rynek wtórny, akty z 2025 roku.

Najwięcej sprzedaje się tu mieszkań 3-pokojowych. To dzielnica rodzin, a bloki z lat 80. mają dużo mieszkań na 60 i 70 metrów. Zwróć też uwagę na ostatnią kolumnę ceny za metr. Im większe mieszkanie, tym taniej wychodzi metr. Metr w mieszkaniu 4-pokojowym kosztuje o prawie 2 500 zł mniej niż w 2-pokojowym.

Jeśli sprzedajesz duże mieszkanie, nie licz jego ceny ze średniej za metr dla dzielnicy. Wyjdzie Ci za wysoko.

Co mówią akty notarialne o trendzie

Dane z rejestru pozwalają zobaczyć, jak zmieniały się ceny nieruchomości na Ursynowie w ostatnich latach. Poniżej mediana ceny za metr na rynku wtórnym w wybranych kwartałach.

Dane: Rejestr Cen Nieruchomości. Pierwszy kwartał 2026 roku ma na razie mniej aktów, bo rejestr uzupełnia się z opóźnieniem.

Od początku 2023 do połowy 2024 roku mediana urosła o prawie 29 procent. Potem ceny stanęły. Od półtora roku, także w ostatnich miesiącach, kręcą się w okolicy 17 000 do 17 400 zł za metr.

SonarHome pokazuje w tym czasie wyraźniejszy ruch. Według jego szacunku cena za metr od początku roku wzrosła o 6,51 procent, a prognoza na grudzień 2026 to 15 989 zł za metr. Obie rzeczy mogą być prawdą naraz. Mediana z aktów zależy od tego, co akurat się sprzedało, a szacunek modelu wygładza takie wahania.

Rynek pierwotny na Ursynowie jest mały. W 2025 roku deweloperzy sprzedali tu 311 mieszkań po medianie 16 712 zł za metr, czyli mniej niż na rynku wtórnym. Na Woli było odwrotnie, tam nowe mieszkania są droższe od używanych o kilka tysięcy złotych na metrze. Na Ursynowie deweloper nie wyznacza sufitu cen, bo nowych osiedli jest tu niewiele i powstają głównie na obrzeżach.

Najdroższe i najtańsze ulice Ursynowa

Ten sam rejon potrafi mieć ulice droższe i tańsze o kilka tysięcy złotych na metrze. Poniżej mediany z aktów notarialnych z lat 2025 i 2026 dla ulic z co najmniej dziesięcioma transakcjami.

Dane: Rejestr Cen Nieruchomości, rynek wtórny, akty z lat 2025 i 2026.

Na górze są nowe budynki przy Forcie Służew, Bokserskiej i Kłobuckiej. Na dole stare bloki przy Belgradzkiej, Na Uboczu i Kulczyńskiego. Aleja Komisji Edukacji Narodowej ma tylu kupujących, bo wzdłuż niej biegnie metro, a obok starych bloków stoją tam nowsze budynki.

Kabaty przy Stryjeńskich i Wąwozowej wypadają wyżej niż Natolin przy Belgradzkiej i Dembego. Różnica to od kilkuset do prawie 2 000 zł na metrze. W dużej części płaci się tu za las.

Co realnie zmienia cenę Twojego mieszkania na Ursynowie

Rejon i wiek budynku ustawiają widełki. W ich środku decydują rzeczy, które kupujący sprawdza na pierwszym pokazie.

Odległość od metra. Prawie cały Ursynów ma metro w zasięgu spaceru, więc samo metro nie podnosi tu ceny tak jak w innych dzielnicach. Obniża ją za to brak metra. Mieszkanie dwadzieścia minut pieszo od stacji, na przykład na Pyrach albo Grabowie, konkuruje z tańszymi ofertami z Piaseczna.

Winda i piętro. Bloki z lat 70. i 80. mają często pięć pięter bez windy albo jedenaście pięter z jedną małą windą. Czwarte piętro bez windy zabiera część kupujących z rodzinami i osoby starsze.

Stan instalacji. W wielkiej płycie kupujący patrzy na piony, okna i grzejniki. Mieszkanie po wymianie instalacji elektrycznej i wodnej sprzedaje się szybciej niż to samo w stanie z lat 80., nawet przy wyższej cenie.

Zieleń i widok. Ursynów ma dużo przestrzeni między blokami, Las Kabacki i Park Natoliński. Okna na zieleń zamiast na Aleję Komisji Edukacji Narodowej czy Puławską są tu realnym argumentem w rozmowie o cenie.

Spółdzielnia i księga wieczysta. Duża część zasobu to dawne mieszkania spółdzielcze. Jeśli Twoje nie ma założonej księgi wieczystej, sprawdź to przed wystawieniem oferty, bo część banków i kupujących pyta o to na samym początku.

Jak ustalić cenę i sprzedać mieszkanie na Ursynowie

Zacznij od budynku, nie od dzielnicy. Ustal, czy Twój blok to stara zabudowa, czy budynek po 2010 roku, i weź liczbę dla tej grupy. Potem dopasuj ją do rejonu z tabeli i do ulicy, jeśli jest w zestawieniu. Tak samo zaczynamy każdą rozmowę z klientem, któremu pomagamy sprzedać mieszkanie na Ursynowie.

Potem spójrz na sąsiadów po drugiej stronie granicy dzielnicy. Kupujący z Ursynowa często porównuje oferty z Mokotowem i Wilanowem. Opisaliśmy już ceny na Służewie i Wierzbnie oraz ceny mieszkań na Wilanowie. Jeśli Twoje mieszkanie leży przy granicy, te teksty pokażą Ci, z czym naprawdę konkurujesz.

Nie wyceniaj mieszkania ze średniej z portalu. Na Ursynowie ogłoszenia są blisko cen z aktów, ale tylko dla całej dzielnicy. Dla konkretnego bloku liczy się, za ile sprzedały się podobne mieszkania obok. Opisaliśmy tę metodę w poradniku, jak wycenić mieszkanie do sprzedaży.

Zaplanuj czas. Około 89 dni to tutaj normalny czas aktywności oferty. Jeśli zastanawiasz się, co go skraca, a co wydłuża, zajrzyj do tekstu o tym, ile trwa sprzedaż mieszkania.

Jeśli potrzebujesz konkretnej liczby

Ursynów wygląda na jednolitą dzielnicę bloków, ale ceny pokazują coś innego. Stary blok i nowy budynek, Natolin i Kabaty, okno na las i okno na Puławską to różnice liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.

Jeśli chcesz wiedzieć, ile warte jest Twoje mieszkanie, przygotujemy bezpłatną wycenę na podstawie transakcji z Twojego budynku i okolicy. Jak pracujemy przy sprzedaży mieszkań na Ursynowie i Kabatach, opisaliśmy na osobnej stronie, a cały proces sprzedaży nieruchomości rozpisaliśmy krok po kroku. Napisz do nas, gdy będziesz chciał porozmawiać o konkretach.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie w 2026 roku? Według aktów notarialnych mediana na rynku wtórnym wyniosła w pierwszym kwartale 2026 roku 17 432 zł za metr (Rejestr Cen Nieruchomości). Typowe mieszkanie sprzedane na Ursynowie ma 55 metrów, więc kosztuje około 950 000 zł. Mieszkania 2-pokojowe sprzedawały się w 2025 roku za medianę 764 000 zł, a 3-pokojowe za 930 000 zł. Dokładną wartość Twojego mieszkania ustali wycena, bo rok budowy i rejon potrafią mocno zmienić cenę.

2. Który rejon Ursynowa jest najdroższy? Wśród rejonów z większą liczbą ofert najdroższe są Wyczółki, około 17 370 zł za metr, i Kabaty, około 16 146 zł. Dalej są Stary Imielin (15 814 zł), Natolin (14 824 zł), Grabów (14 819 zł), Pyry (14 752 zł) i Ursynów Północny (14 582 zł). Najtańszy jest Ursynów-Centrum, około 14 305 zł. To szacunki SonarHome, stan na wrzesień 2026.

3. Dlaczego różne serwisy podają różne ceny mieszkań na Ursynowie? Bo liczą co innego. SonarHome szacuje dla całej dzielnicy 15 290 zł za metr, akty notarialne z pierwszego kwartału 2026 dają medianę 17 432 zł, a średnia z ogłoszeń w Domiporcie to 17 341 zł. Na Ursynowie stare bloki z lat 70. i 80. są tańsze od budynków po 2010 roku o 2 603 zł na metrze, więc wynik zależy od tego, ile jakich mieszkań trafiło do próby.

4. Czy ceny mieszkań na Ursynowie rosną? Według szacunków SonarHome od początku 2026 roku cena za metr wzrosła o 6,51 procent, a prognoza na grudzień to 15 989 zł. Akty notarialne pokazują spokojniejszy obraz: po szybkim wzroście w latach 2023 i 2024 mediana na rynku wtórnym stoi od połowy 2024 roku w okolicy 17 000 do 17 400 zł za metr.

5. Ile kosztuje dwupokojowe mieszkanie na Ursynowie? Mediana ceny dwupokojowego mieszkania z rynku wtórnego na Ursynowie wyniosła w 2025 roku 764 000 zł, czyli 18 135 zł za metr (192 akty notarialne, Rejestr Cen Nieruchomości). Kawalerka kosztowała medianę 585 000 zł, mieszkanie 3-pokojowe 930 000 zł, a 4-pokojowe 1 130 000 zł.

6. Jak długo sprzedaje się mieszkanie na Ursynowie? Średnio około 89 dni (SonarHome, wrzesień 2026). Najszybciej schodzą oferty na Natolinie, około 77 dni, i na Ursynowie Północnym, około 82 dni. Najdłużej czekają mieszkania na Grabowie, około 138 dni. Dobrze wycenione mieszkanie sprzedaje się szybciej niż średnia.