Mieszkania na Szamotach w Ursusie: ceny na terenie dawnej fabryki

Mieszkania na Szamotach kosztują średnio 16 704 zł za metr, stan na sierpień 2026 roku (SonarHome). To najdroższy metr w całym Ursusie i o 2 719 zł więcej, niż wynosi średnia dzielnicy. Najtańszy rejon, Niedźwiadek, kosztuje 11 455 zł.

Jest w tych liczbach coś, czego nie zobaczysz w żadnym rankingu osiedli. Najdroższe mieszkania w Ursusie stoją dziś dokładnie tam, gdzie przez dziewięćdziesiąt lat produkowano ciągniki. A najtańsze stoją na osiedlu, które ta sama fabryka zbudowała dla swoich pracowników. Poniżej rozkładamy dzielnicę na osobne rynki i tłumaczymy, co z tego wynika dla kogoś, kto właśnie chce tu sprzedać mieszkanie.

W artykule:

• Ile kosztuje metr kwadratowy w Ursusie
• Ulice Szamot to spis inwentarza dawnej fabryki
• Średnia cena Szamot miesza dwa różne rynki
• Niedźwiadek: jedyny rejon Ursusa, który w tym roku stracił
• Kto dziś kupuje na Szamotach
• Co miasto dokłada do terenów pofabrycznych
• Ogłoszenia mówią jedno, akty notarialne drugie
• Jak ustalić cenę mieszkania na Szamotach
• FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy w Ursusie

Ursus dzieli się na pięć rejonów. Ceny mieszkań rozjeżdżają się między nimi mocniej, niż sugeruje jedna średnia dla dzielnicy, bo każdy rejon ma inną zabudowę i inny rocznik.

Źródło: SonarHome, sierpień 2026. Ceny transakcyjne, czyli z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Każdy rejon liczony jest na własnej puli ofert, więc średnia dzielnicy nie jest prostą średnią z tych pięciu liczb.

Między Szamotami a Niedźwiadkiem jest 5 249 zł na każdym metrze. Przełóżmy to na pieniądze. Za mieszkanie pięćdziesięciopięciometrowe na Szamotach zapłacisz orientacyjnie 919 000 zł. Za takie samo na Niedźwiadku około 630 000 zł. Różnica sięga 289 000 zł, a dzieli te dwa adresy niecałe dwa kilometry i jedna linia kolejowa.

Dwie liczby z ostatnich dwóch kolumn mówią o rynku więcej niż same ceny. Oferta wisi w Ursusie średnio 90 dni, czyli krócej niż przeciętna dla Warszawy, która wynosi 97 dni. Prognoza SonarHome na koniec 2026 roku mówi o 14 534 zł za metr dla całej dzielnicy.

Ursus jest przy tym nadal jedną z tańszych dzielnic Warszawy. Filar naszego bloga o cenach mieszkań w Warszawie pokazuje, jak wypada on na tle całego miasta.

Ulice Szamot to spis inwentarza dawnej fabryki

Nazwy ulic w tym rejonie nie są przypadkowe i warto je znać, bo to najkrótsza lekcja o tym, czym Szamoty były.

Fabryka powstała w 1893 roku w Warszawie przy ulicy Siennej, jako Towarzystwo Udziałowe Specyalnej Fabryki Armatur. Potocznie mówiono na nią Posag 7 Panien, bo pieniądze na jej założenie złożyły się z posagów siedmiu córek założycieli. Dziś jest to nazwa jednej z ulic osiedla. W 1907 roku w nazwie firmy pojawiło się słowo Ursus, po łacinie niedźwiedź, wzięte od siłacza z powieści Sienkiewicza. Stąd wzięła się i sąsiednia ulica Quo Vadis, i nazwa całej dzielnicy, i nazwa osiedla Niedźwiadek.

Na teren dzisiejszego Ursusa, wtedy jeszcze wsi Czechowice, zakład przeniósł się w latach 1921 do 1923 (Wikipedia). Odlewnię zbudował tu w 1926 roku profesor Kazimierz Gierdziejewski, który ma dziś swoją ulicę w środku osiedla. Jest też Giserska, od gisera, czyli odlewnika. Jest Silnikowa i Traktorzystów. Jest Plac Czerwca 1976 Roku, upamiętniający robotnicze protesty, które wybuchły właśnie w Ursusie.

W 1990 roku pracowało tu około 23 400 osób. Produkcję ciągników zamknięto w 2011 roku i przeniesiono do Lublina. Osiedle Niedźwiadek, te same bloki, które dziś są najtańsze w dzielnicy, budowano w latach 1968 do 1978 właśnie dla załogi tych zakładów (Wikipedia).

Historia sama w sobie nie podnosi ceny mieszkania. Ale kupujący z zewnątrz Warszawy często nie wie, gdzie jedzie, a ta opowieść tłumaczy mu w minutę, czemu połowa okolicy wygląda na nową, a połowa nie.

Średnia cena Szamot miesza dwa różne rynki

Tu trzeba postawić granicę, której nie postawi za Ciebie żaden portal z danymi. Szamoty to nie jest jeden rynek.

Źródło: SonarHome, sierpień 2026. Przez rejon przebiega 17 ulic, powyżej wybrane skrajne i najczęściej spotykane w ogłoszeniach.

Rozstrzał sięga 4 954 zł na metrze. Przy mieszkaniu pięćdziesięciopięciometrowym to 272 000 zł, czyli więcej niż cała różnica między najdroższym i najtańszym rejonem dzielnicy. W jednej rubryce siedzą tu nowe budynki z garażem podziemnym i starsza zabudowa tuż przy dawnych halach.

Górną półkę trzymają adresy z ostatnich kilkunastu lat, głównie przy Giserskiej, Silnikowej i ulicy Herbu Oksza. Dolną te, które sąsiadują bezpośrednio z terenem zakładów. Z obu miejsc do stacji kolejowej Warszawa Ursus idzie się podobnie długo, a różnica w cenie jest dwucyfrowa.

Co z tego wynika praktycznie. Jeśli sprzedajesz przy Giserskiej albo Silnikowej, średnia rejonu Cię zaniża. Jeśli sprzedajesz przy Traktorzystów, ta sama średnia daje Ci cenę, po której nikt nie zadzwoni. Porównuj się z konkretnymi ofertami z sąsiednich budynków, najlepiej o zbliżonym roczniku i metrażu. Jak to zrobić krok po kroku, opisaliśmy we wpisie o tym, jak wycenić mieszkanie do sprzedaży.

Niedźwiadek: jedyny rejon Ursusa, który w tym roku stracił

Ta liczba jest niewygodna, więc powiemy ją wprost. Niedźwiadek jest jedynym rejonem dzielnicy, w którym ceny od stycznia 2026 spadły, o 0,54 procent. Oferty wiszą tam średnio 116 dni, o 26 dni dłużej niż średnia Ursusa i o 32 dni dłużej niż na Szamotach (SonarHome).

Powód jest prosty. Kupujący, który ma budżet około 900 000 zł, wybiera dziś między sześćdziesięciometrowym mieszkaniem z lat 70. na Niedźwiadku a pięćdziesięciopięciometrowym z windą i garażem na Szamotach. Nowa podaż na terenach pofabrycznych zabiera tej starszej zabudowie część zainteresowanych. To nie jest chwilowy dołek, tylko zmiana układu sił wewnątrz jednej dzielnicy.

Jeśli sprzedajesz na Niedźwiadku, nie da się tego obejść ceną wywoławczą z Szamot. Da się to natomiast obejść przygotowaniem mieszkania i uczciwą ceną od pierwszego dnia, bo oferta, która wisi cztery miesiące, traci w oczach kupujących. Więcej o tym mechanizmie piszemy w tekście o tym, ile trwa sprzedaż mieszkania. Prowadzimy wycenę mieszkania w Ursusie na danych transakcyjnych z konkretnych budynków, nie na średniej dzielnicy.

Kto dziś kupuje na Szamotach

Przeliczmy cenę za metr na mieszkania, które faktycznie stoją w ogłoszeniach. Po lewej Szamoty, po prawej Niedźwiadek, żeby widać było skalę wyboru, przed którym stoi kupujący.

Wyliczenia własne na podstawie średnich cen transakcyjnych SonarHome z sierpnia 2026. Liczby poglądowe, bez uwzględnienia piętra, stanu i miejsca postojowego.

Na pokazach na Szamotach spotykamy najczęściej dwie grupy. Pierwsza to rodziny, które wyprowadzają się z ciaśniejszego mieszkania bliżej centrum i szukają czterdziestu dodatkowych metrów za te same pieniądze. Dla nich liczy się szkoła, przedszkole i to, czy da się dojść do przystanku z wózkiem. Druga to osoby dojeżdżające koleją, bo z Ursusa do centrum jedzie się pociągiem około kwadransa, a to szybciej niż z niejednej dzielnicy w granicach miasta.

Obie grupy oglądają po kilka mieszkań w tym samym budynku albo w budynku obok. Dlatego na Szamotach o decyzji częściej przesądza stan lokalu i jakość zdjęć niż sam adres.

Co miasto dokłada do terenów pofabrycznych

Plan miejscowy dla terenów poprzemysłowych w rejonie ulicy Orłów Piastowskich uchwalono w 2014 roku i to on ustawił nowy układ ulic. Dzielnica podaje konkretne liczby (Urząd Dzielnicy Ursus):

• szkoła podstawowa dla 645 uczniów przy ulicy Gierdziejewskiego 7, budowana w ramach inwestycji deweloperskiej,
• przedszkole dla 200 dzieci planowane przy Gierdziejewskiego 5, bez ostatecznej decyzji,
• rozbudowa Eko Parku docelowo do 8 hektarów,
• centrum kultury z salą widowiskową na około 500 miejsc i kinem na 144 miejsca,
• przedłużenie ulicy Tadeusza Hennela do Traktorzystów, zaplanowane na 2026 rok.

Dochodzą do tego dwa nowe parki: przy zbiegu Prystora i Składkowskiego oraz między Dzieci Warszawy a Aleją 4 Czerwca 1989 Roku.

I teraz rzecz, której nie powie Ci deweloper. Nic z tego nie jest powodem, żeby podnieść cenę wywoławczą i czekać. Inwestycje publiczne wchodzą do cen transakcyjnych powoli, zwykle kilkanaście miesięcy po otwarciu. Szkoła i park są argumentem na pokazie, nie w arkuszu wyceny. Rodzina z sześciolatkiem usłyszy o szkole przy Gierdziejewskiego i policzy sobie drogę na piechotę. To działa. Podniesiona o 60 000 zł cena nie działa.

Ogłoszenia mówią jedno, akty notarialne drugie

Średnia cena ofertowa w Ursusie to około 15 428 zł za metr przy 209 ogłoszeniach, stan na wrzesień 2026 (Domiporta). Średnia transakcyjna to 13 985 zł. Różnica wynosi 1 443 zł na metrze, czyli ponad 10 procent.

Przy mieszkaniu o powierzchni 55 metrów daje to blisko 79 000 zł. Tyle mniej więcej wynosi w tej dzielnicy droga od ceny z ogłoszenia do kwoty, którą kupujący faktycznie płaci u notariusza. Warto o tym pamiętać, gdy sąsiad mówi Ci, po ile wystawił. Wystawił, to nie znaczy sprzedał.

Jeszcze jedna liczba z tabeli wyżej, o której łatwo zapomnieć. W Skoroszach stoi 125 z 301 ofert całej dzielnicy, czyli ponad 40 procent. Na Szamotach jest ich 57. Sprzedając na Szamotach, konkurujesz z mniejszą grupą, ale z mieszkaniami o bardzo podobnym roczniku i rozkładzie, często w tym samym budynku. Wtedy o wyborze kupującego decyduje stan lokalu i zdjęcia, bo reszta parametrów jest niemal identyczna.

Jak ustalić cenę mieszkania na Szamotach

Zacznij od ulicy, nie od rejonu. Potem sprawdź rocznik budynku i to, czy miejsce postojowe jest zapisane w akcie razem z lokalem, czy jako osobna nieruchomość z własną księgą wieczystą. Na nowych osiedlach ta druga sytuacja zdarza się często i potrafi zaskoczyć kupującego na ostatniej prostej.

Dopiero mając te trzy rzeczy, porównaj swoje mieszkanie z realnymi transakcjami z sąsiedztwa. Bez tego licytujesz się ze średnią, która opisuje kogoś innego.

Jeśli chcesz mieć pewność, że cena jest oparta na aktach notarialnych z Twojego budynku, a nie na ogłoszeniach z całej dzielnicy, zrobimy bezpłatną wycenę i pokażemy Ci dane, na których ją oparliśmy. Możesz też zacząć od przejrzenia mieszkań na sprzedaż w Warszawie, żeby zobaczyć, z czym realnie konkuruje Twoja oferta. A jeśli sprzedajesz w innej części dzielnicy, więcej praktycznych wskazówek znajdziesz we wpisie o sprzedaży mieszkania na Ursusie.

Ceny podajemy orientacyjnie, stan na 2026 rok. Dokładną wartość konkretnego mieszkania ustali wycena.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Ile kosztuje mieszkanie na Szamotach w 2026 roku? Średnia cena transakcyjna to około 16 704 zł za metr, stan na sierpień 2026 (SonarHome). Mieszkanie pięćdziesięciopięciometrowe wychodzi z tego rachunku na mniej więcej 919 000 zł. To liczba orientacyjna dla całego rejonu. Dokładną wartość Twojego mieszkania ustali wycena, bo zależy ona od ulicy, rocznika budynku, piętra i tego, czy do lokalu przypisane jest miejsce postojowe.

2. Który rejon Ursusa jest najdroższy, a który najtańszy? Najdroższe są Szamoty, około 16 704 zł za metr. Dalej Czechowice 14 057 zł, Gołąbki 13 852 zł i Skorosze 13 702 zł. Najtańszy jest Niedźwiadek, około 11 455 zł. Wszystko to ceny transakcyjne, stan na sierpień 2026 (SonarHome). Między Szamotami a Niedźwiadkiem jest 5 249 zł na każdym metrze, czyli przy mieszkaniu o powierzchni 55 metrów blisko 289 000 zł.

3. Dlaczego teren dawnej fabryki jest droższy od reszty Ursusa? Bo stoją tam prawie same budynki z ostatnich kilkunastu lat, a reszta dzielnicy to w dużej mierze zabudowa z lat 70. i 80. Kupujący płaci na Szamotach za nowy rocznik, garaż podziemny, windę i niższe rachunki za ogrzewanie. Sama historia miejsca nie podnosi ceny. Podnosi ją to, co na tej historii postawiono.

4. Czy średnia cena Szamot dotyczy każdego mieszkania w tym rejonie? Nie. Rozstrzał między ulicami sięga tam 4 954 zł na metrze. Najdrożej jest przy Giserskiej, około 17 793 zł, najtaniej przy Placu Czerwca 1976 Roku, około 12 839 zł (SonarHome, sierpień 2026). Średnia miesza nową zabudowę ze starszymi budynkami przy dawnej fabryce. Swoje mieszkanie porównuj z sąsiednimi adresami, nie ze średnią rejonu.

5. Jak długo sprzedaje się mieszkanie w Ursusie? Średnia dla dzielnicy to około 90 dni ekspozycji oferty (SonarHome, sierpień 2026). Na Szamotach jest to 84 dni, w Czechowicach 67 dni, a na Niedźwiadku aż 116 dni. Dla porównania średnia dla Warszawy to 97 dni. Dobrze wycenione i dobrze pokazane mieszkanie schodzi wyraźnie szybciej niż średnia jego rejonu.

6. Czy ceny mieszkań w Ursusie rosną? W większości rejonów tak. Od początku 2026 roku ceny transakcyjne w całej dzielnicy wzrosły o 5,53 procent, a prognoza na koniec roku mówi o około 14 534 zł za metr (SonarHome, sierpień 2026). Najmocniej drożeją Czechowice, o 12,74 procent od stycznia, i Gołąbki, o 10,28 procent. Jedynym rejonem na minusie jest Niedźwiadek, gdzie ceny spadły o 0,54 procent.

7. Czy warto czekać ze sprzedażą na nową szkołę i park na Szamotach? Raczej nie. Inwestycje publiczne wchodzą do cen powoli i widać je w transakcjach dopiero po kilkunastu miesiącach od otwarcia. Szkoła przy Gierdziejewskiego 7 dla 645 uczniów i rozbudowa Eko Parku do 8 hektarów to mocny argument na pokazie mieszkania, zwłaszcza dla rodziny z dzieckiem. To nie jest powód, żeby podnieść cenę wywoławczą i czekać rok dłużej.