Kto płaci prowizję pośrednika nieruchomości? Sprzedający czy kupujący

Kto płaci prowizję pośrednika nieruchomości? Najkrócej: płaci ta strona, która zleca biuru usługę i podpisuje z nim umowę. Przy sprzedaży mieszkania w Warszawie najczęściej jest to sprzedający, bo to on chce dotrzeć do kupujących i to on inicjuje transakcję. Kupujący płaci wtedy, gdy sam wynajmie agenta do poszukiwania mieszkania. Prawo nie narzuca jednej zasady, dlatego o tym, kto pokrywa koszt, decyduje umowa pośrednictwa. Poniżej tłumaczymy każdy scenariusz, podajemy orientacyjne stawki na 2026 rok i pokazujemy, kiedy i jak prowizję się płaci.

W artykule:

• Od czego zależy, kto płaci prowizję
• Prowizja od sprzedającego, czyli standard rynkowy
• Prowizja od kupującego, czyli kiedy to on płaci
• Koniec podwójnej prowizji? Planowane zmiany w prawie
• Kto płaci prowizję przy wynajmie mieszkania
• Ile wynosi prowizja i od czego zależy
• Umowa na wyłączność a umowa otwarta
• Czy prowizję można negocjować
• Kiedy płaci się prowizję
• Podsumowanie
• FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Od czego zależy, kto płaci prowizję

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to usługa, której zasady reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 179b i nast.). Co ważne, ustawa nie wskazuje, która strona ma zapłacić. To wynika z zasady swobody umów z Kodeksu cywilnego (art. 353 z indeksem 1): strony same ustalają, kto, ile i kiedy płaci.

W praktyce odpowiedź sprowadza się do jednego pytania: kto zlecił usługę. Jeśli to właściciel poprosił biuro o znalezienie kupca, prowizję płaci właściciel. Jeśli to kupujący zlecił agentowi poszukiwanie mieszkania, płaci kupujący. Reszta to warianty tego samego mechanizmu.

Prowizja od sprzedającego, czyli standard rynkowy

Na warszawskim rynku wtórnym podstawowym modelem jest prowizja od sprzedającego. Właściciel podpisuje umowę pośrednictwa i zobowiązuje się zapłacić biuru po znalezieniu kupca. Dlaczego najczęściej płaci właśnie sprzedający?

• To on jest zleceniodawcą i to on decyduje o formie współpracy z biurem.
• Większość pracy agenta dotyczy strony sprzedającej: wycena, sesja zdjęciowa, home staging, weryfikacja dokumentów, marketing i prezentacje.
• Koszt prowizji właściciel zwykle uwzględnia w cenie ofertowej, więc rozkłada się on na całą transakcję.

W popularnym modelu 0 procent dla kupującego cała prowizja spoczywa na sprzedającym, a kupujący nie płaci biuru nic. Dla właściciela to świadoma decyzja: szerszy krąg zainteresowanych w zamian za pełny koszt pośrednictwa po swojej stronie. Jeśli sam przygotowujesz się do sprzedaży, zacznij od naszego poradnika jak sprzedać mieszkanie oraz listy dokumentów do sprzedaży mieszkania.

Prowizja od kupującego, czyli kiedy to on płaci

Kupujący sięga do portfela najczęściej wtedy, gdy zleca agentowi aktywne poszukiwanie lokalu pod konkretne kryteria. Taka usługa to praca agenta kupującego: selekcja ofert, umawianie prezentacji, negocjacje, czasem dotarcie do mieszkań spoza oficjalnego rynku. Wynagrodzenie jest wtedy zapłatą za znalezienie i wynegocjowanie właściwej nieruchomości.

Spotyka się również model obustronny, w którym prowizję dzielą sprzedający i kupujący. Biuro pobiera wtedy mniejszy procent od każdej ze stron niż przy rozliczeniu z jedną. Taki układ ma swoich zwolenników, bo formalnie wiąże pośrednika z interesem obu stron, ale wymaga jasnego zapisu w umowie, żeby nie było wątpliwości, kto i ile płaci.

Koniec podwójnej prowizji? Planowane zmiany w prawie

Model, w którym pośrednik bierze prowizję i od kupującego, i od sprzedającego, budzi spór o konflikt interesów. Dlatego ma się to zmienić. W 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowych przepisów dla pośredników. Najważniejsza zmiana to zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji: zapłaci albo kupujący, albo sprzedający, ale nie jedna i druga strona jednocześnie.

Projekt zakłada też inne obowiązki: pisemną umowę pośrednictwa jeszcze przed publikacją ogłoszenia, jawne oznaczanie, że ofertę wystawia pośrednik, ustawowy katalog obowiązków agenta oraz nadzór Inspekcji Handlowej. Rząd nie planuje za to ustawowego limitu wysokości prowizji, więc stawki nadal będą ustalane rynkowo.

Na dziś to wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo. Zapowiadany termin przyjęcia przez rząd to druga połowa 2026 roku, więc realnie przepisy mogą wejść w życie na przełomie 2026 i 2027 roku. Dopóki nie obowiązują, w mocy pozostaje dotychczasowa zasada: płaci ten, kto podpisał umowę z biurem. Źródła: Rzeczpospolita i Infor.pl.

Kto płaci prowizję przy wynajmie mieszkania

Rynek najmu rządzi się własną dynamiką. Najczęściej prowizję płaci najemca, jeśli to jemu agent znalazł mieszkanie. Bywa jednak inaczej: gdy właściciel chce szybko wynająć lokal albo gdy mieszkanie jest o wyższym standardzie i trudniej o najemcę, koszt częściej bierze na siebie wynajmujący. Coraz częściej spotyka się też podział po połowie.

Standardem przy wynajmie jest prowizja w wysokości jednego miesięcznego czynszu. Niezależnie od tego, kto płaci, warto zadbać o porządne dokumenty najmu, w tym o protokół zdawczo-odbiorczy, który chroni kaucję obu stron.

Ile wynosi prowizja i od czego zależy

Nie ma odgórnej stawki, bo wysokość prowizji jest umowna. Na rynku funkcjonują jednak pewne widełki. Przy sprzedaży mieszkania prowizja to zwykle 2 do 3 procent ceny, przy droższych nieruchomościach bywa niższa procentowo. Do tej kwoty dochodzi VAT.

Na ostateczną stawkę wpływają przede wszystkim:

1. Wartość nieruchomości, bo przy drogich apartamentach procent bywa niższy.
2. Zakres usług, czyli czy biuro tylko kojarzy strony, czy prowadzi pełną obsługę prawną i marketingową.
3. Doświadczenie i renoma agencji, które przekładają się na skuteczność.

Pełne zestawienie stawek dla sprzedaży, kupna, wynajmu i nieruchomości premium znajdziesz we wpisie ile wynosi prowizja biura nieruchomości. Pamiętaj o jednym: prowizja podlega VAT w stawce 23 procent, dlatego przy podpisywaniu umowy sprawdź, czy podana kwota to netto, czy brutto.

Umowa na wyłączność a umowa otwarta

To, jak i komu płacisz prowizję, zależy także od rodzaju umowy.

• W umowie na wyłączność powierzasz ofertę jednemu biuru. W zamian dostajesz pełne zaangażowanie i szeroką promocję, a prowizja należy się biuru, jeśli do sprzedaży dojdzie w czasie trwania umowy. Więcej o tym modelu piszemy we wpisie o umowie na wyłączność z pośrednikiem.
• W umowie otwartej zgłaszasz ofertę do wielu biur. Prowizję płacisz tylko temu, które realnie znajdzie kupca. Wadą bywa mniejsza motywacja do inwestowania w reklamę, bo agent wie, że konkurencja może go uprzedzić.

Niezależnie od rodzaju umowy, dokument musi jasno wskazywać stronę płacącą prowizję oraz dokładną kwotę lub procent.

Czy prowizję można negocjować

Tak, prowizja jest umowna, więc rozmowę o niej najlepiej przeprowadzić przed podpisaniem umowy. O niższą stawkę łatwiej, gdy:

• Twoja nieruchomość ma wysoką wartość, bo przy kwotach liczonych w milionach procent bywa mniejszy.
• Zlecasz biuru sprzedaż kilku lokali naraz.
• Masz już profesjonalne zdjęcia i komplet dokumentów, co skraca pracę agenta.

Pamiętaj jednak, że zbyt niska prowizja obniża budżet na promocję Twojej oferty. Profesjonalna obsługa kosztuje, bo obejmuje opłaty za portale, czas specjalisty i realne wydatki na marketing. Tu nie chodzi o najtańszą stawkę, tylko o najwyższą cenę uzyskaną za mieszkanie.

Kiedy płaci się prowizję

Standardem rynkowym jest płatność za wynik. Wynagrodzenie jest należne dopiero w momencie sfinalizowania transakcji, czyli zwykle przy akcie notarialnym. W praktyce spotyka się też podział: część prowizji przy umowie przedwstępnej, reszta przy umowie końcowej u notariusza. Taki układ zabezpiecza biuro, które wykonało już większość pracy, doprowadzając strony do porozumienia.

Dokładny moment płatności zapisany jest w umowie pośrednictwa, dlatego przeczytaj ją uważnie. Zwróć uwagę zwłaszcza na zapisy o sytuacji, gdy transakcja nie dochodzi do skutku z winy klienta, bo wtedy wynagrodzenie pośrednika zwykle i tak pozostaje należne.

Podsumowanie

Na pytanie, kto płaci prowizję pośrednika nieruchomości, najczęstszą odpowiedzią jest: sprzedający lub wynajmujący, bo to oni są zleceniodawcami. Kupujący płaci, gdy sam wynajmie agenta do poszukiwań. O wszystkim decyduje umowa pośrednictwa, więc to ona, a nie obiegowa opinia, jest źródłem prawdy. Zanim podpiszesz, sprawdź, która strona płaci, ile wynosi stawka, czy to kwota netto, czy brutto, i kiedy prowizja staje się wymagalna.

Sprzedajesz mieszkanie w Warszawie i chcesz jasno ustalić zasady współpracy oraz uzyskać najlepszą cenę? Porozmawiaj z nami o sprzedaży Twojej nieruchomości.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Kto płaci prowizję pośrednika nieruchomości: sprzedający czy kupujący? Płaci ten, kto zleca pośrednikowi usługę i podpisuje z nim umowę. Przy sprzedaży mieszkania w Warszawie standardem jest prowizja od sprzedającego, bo to on zleca dotarcie do kupujących. Kupujący płaci wtedy, gdy sam wynajmuje agenta do poszukiwania mieszkania. Bywa też model dzielony, po połowie. Prawo nie narzuca tu jednej zasady, decyduje umowa pośrednictwa.

2. Czy kupujący płaci prowizję biuru nieruchomości? Nie zawsze. Coraz częściej oferta jest opisana jako 0 procent dla kupującego, co znaczy, że całą prowizję pokrywa sprzedający. Kupujący ponosi koszt prowizji tylko wtedy, gdy podpisał własną umowę pośrednictwa, na przykład zlecił agentowi szukanie mieszkania pod konkretne kryteria. Zawsze sprawdź w ogłoszeniu i w umowie, która strona płaci.

3. Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości w 2026 roku? Przy sprzedaży mieszkania prowizja to zwykle 2 do 3 procent ceny plus VAT, choć przy droższych nieruchomościach bywa niższa procentowo. Przy wynajmie standardem jest równowartość jednego czynszu. Stawka jest umowna, nie ma odgórnej tabeli. Pełne zestawienie znajdziesz w naszym osobnym wpisie o wysokości prowizji.

4. Czy prowizję pośrednika można negocjować? Tak. Prowizja jest umowna, więc rozmawiasz o niej przed podpisaniem umowy. Argumentem za niższą stawką jest wysoka wartość nieruchomości, zlecenie sprzedaży kilku lokali albo gotowy komplet dokumentów i zdjęć. Pamiętaj jednak, że zbyt niska prowizja obniża budżet na promocję Twojej oferty.

5. Kiedy płaci się prowizję pośrednikowi? Standardem jest płatność za wynik, czyli dopiero po sfinalizowaniu transakcji u notariusza. Czasem umowa przewiduje płatność części prowizji przy umowie przedwstępnej, a reszty przy akcie końcowym. Sam moment zapisany jest w umowie pośrednictwa, dlatego przeczytaj ją uważnie przed podpisem.

6. Kto płaci prowizję przy wynajmie mieszkania? Zależy od miasta i standardu lokalu. Często prowizję płaci najemca, jeśli to jemu agent znalazł mieszkanie. Przy mieszkaniach o wyższym standardzie albo trudniejszych do wynajęcia koszt częściej bierze na siebie właściciel, żeby oferta była atrakcyjniejsza. Spotyka się też podział po połowie.

7. Czy od prowizji pośrednika trzeba zapłacić VAT? Tak. Usługa pośrednictwa jest opodatkowana stawką 23 procent VAT. Dlatego przy podpisywaniu umowy sprawdź, czy podana prowizja to kwota netto, czy brutto, bo różnica to prawie jedna czwarta wartości. Profesjonalne biuro zawsze wystawia za prowizję fakturę.

8. Co oznacza model 0 procent dla kupującego? To zapis w ogłoszeniu, w którym całą prowizję płaci sprzedający, a kupujący nie ponosi wobec biura żadnych kosztów. Jest popularny, bo poszerza krąg zainteresowanych ofertą. Dla kupującego znaczy to, że oprócz ceny mieszkania, podatku PCC i kosztów notariusza nie dopłaca pośrednikowi nic.

9. Czy pośrednik może wziąć prowizję od kupującego i sprzedającego naraz? Dziś tak, bo prawo tego nie zakazuje: biuro może mieć osobną umowę z każdą ze stron. To się jednak ma zmienić. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt, który zakaże pobierania prowizji od obu stron tej samej transakcji. Płacić ma albo kupujący, albo sprzedający. Rząd zapowiada przyjęcie projektu w drugiej połowie 2026 roku.