Jak sprzedać mieszkanie – poradnik dla początkujących

Planujesz sprzedaż domu lub mieszkania, ale nie wiesz jak się za to zabrać? Jeśli tak, to nie jesteś w tym sam. Według raportu Otodom statystyczny polak przeprowadza się średnio co 15 lat a średnia sprzedaż mieszkania trwa od 3 do 6 miesięcy.

Być może myślisz o sprzedaży swojego domu, ponieważ potrzebujesz więcej przestrzeni, chcesz się przeprowadzić do mniejszego mieszkania lub przeprowadzasz się ze względu na studia lub pracę. Niezależnie od powodu, ważne jest, aby być przygotowanym na proces sprzedaży. Może on być zarówno emocjonalny, jak i stresujący, szczególnie dla osób sprzedających dom po raz pierwszy, ponieważ prawdopodobnie czujesz emocjonalną więź ze swoim domem, bo jest to prawdopodobnie Twoja największa inwestycja.

Poradnik dla osób sprzedających mieszkanie lub dom po raz pierwszy

1. Określ swoją motywację do sprzedaży
2. Sprawdź jaki jest najlepszy moment na sprzedaż
3. Określ czy chcesz sprzedawać sam czy z agentem nieruchomości.
4. Odświeżenie nieruchomości lub remont.
5. Wyceń swoją nieruchomość. konkurencyjnie
6. Przygotuj nieruchomość do sprzedaży.
7. Reklamuj swoją ofertę sprzedaży.
8. Umowa przedwstępna, notarialna i ukryte pułapki.
9. Przygotuj wszystkie dokumenty dla notariusza.
10. Wyprowadź się i załatw ostatnie sprawy.

1. Określ swoją motywację do sprzedaży

Zastanów się dobrze, dlaczego chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Proces ten może być żmudny i kosztowny, więc upewnij się, że to dobra decyzja, zanim podejmiesz dalsze kroki.

Zajmij się finansami

Skontaktuj się z bankiem, aby sprawdzić aktualne saldo kredytu hipotecznego. To pierwszy krok, by dowiedzieć się, ile gotówki zostanie Ci „na rękę” po sprzedaży. Ta wiedza pomoże Ci zaplanować budżet na ewentualne poprawki przed sprzedażą lub na zakup nowej nieruchomości.

Oblicz potencjalny zysk

Skorzystaj z kalkulatora sprzedaży nieruchomości, aby oszacować wszystkie koszty.

Zrób listę priorytetów

Zapisz swoje warunki konieczne aby dobrze zaplanować cały proces. Jak szybko musisz się przeprowadzić? Jaki masz budżet na odświeżenie domu? Jaka jest minimalna cena, którą przyjmiesz?

2. Sprawdź jaki jest najlepszy moment na sprzedaż

Czas wystawienia oferty ma ogromne znaczenie dla jej sukcesu. Na rynku nieruchomości wyróżniamy tzw. „rynek kupującego” (dużo ofert, mało chętnych) oraz „rynek sprzedającego” (dużo chętnych, mało ofert).

Logistyka:

Jeśli jednocześnie sprzedajesz jedno mieszkanie i kupujesz drugie, przygotuj się na wyzwanie. Rzadko udaje się dopiąć obie transakcje tego samego dnia – warto mieć przygotowany plan awaryjny (np. wynajem krótkoterminowy).

Złoty moment:

Statystycznie najlepszym czasem na szybką sprzedaż jest wiosna (marzec–maj). Według danych rynkowych z 2024 i 2025 roku, domy wystawione w maju sprzedają się najszybciej i często o 1-2% drożej niż w innych miesiącach.

3. Określ czy chcesz sprzedawać sam czy z agentem nieruchomości

Zdecyduj, czy chcesz sprzedawać samodzielnie (bezpośrednio), czy z pomocą doświadczonego agenta nieruchomości. Badania pokazują, że nawet 68% Polaków korzysta z usług biur nieruchomości przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości, z czego 96% wybiera agentów z licencją

Jeśli planujesz zatrudnić agenta:

• Znajdź odpowiednią agencję znającą lokalny rynek.
• Sprawdź jej opinie.
• Negocjuj prowizję.
• Zaufaj wiedzy agenta, dobra agencja to partner dbający o Twój interes.

Jeśli sprzedajesz samodzielnie:

• Zarezerwuj czas na przygotowanie oferty, zrobienie zdjęć, opisów i wystawienie oferty najlepiej na kilku portalach.
• Sprawdź ceny podobnych nieruchomości wystawionych w Twojej okolicy. Pamiętaj, że każda nieruchomość jest inna a na portalach widzisz ceny ofertowe
• Bądź dyspozycyjny dla oglądających.
• Przygotuj się na negocjacje i bronienie swojej ceny.

4. Odświeżenie nieruchomości lub remont

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży wymaga pracy i czasu. Od Twojego osobistego zaangażowania po pomoc fachowców. Spraw aby kupujący pokochali Twój dom tak, jak Ty kiedyś.

Zrób przegląd techniczny:

Warto zwrócić się do niezależnego eksperta przed wystawieniem mieszkania. Pozwoli to uniknąć niespodzianek i naprawić usterki, które mógłby wytknąć agent lub rzeczoznawca kupującego.

Zwiększ atrakcyjność domu:

Rozważ drobne poprawki, przemaluj ściany na biało, wymień żarówki, zaszpachluj dziury w ścianach i napraw lub wymień pozostałe drobne elementy.

Sprzedaż bez odświeżenia i remontu:

Możesz zrezygnować z remontów, ale licz się z niższą ceną. To jednak dobry sposób na przyspieszenie całego procesu.

5. Wyceń swoją nieruchomość

Właściwa cena to jeden z najważniejszych czynników sukcesu. Adekwatna cena do stanu i unikalnych atutów nieruchomości stanowi podstawę do dużego zainteresowania Twoją ofertą. Realistyczna rynkowa wycena przyśpieszy proces sprzedaży. Pamiętaj, że zbyt wysoka cena odstraszy potencjalnych kupujących i „przepalisz” ofertę a zbyt niska cena oznacza Twoją stratę.

Analiza porównawcza:

Sprawdź ceny transakcyjne (nie tylko ofertowe!) podobnych nieruchomości w Twojej najbliższej okolicy.

Zatrudnij rzeczoznawcę:

Profesjonalna wycena kosztuje, ale może pomóc w szybkiej sprzedaży za uczciwą kwotę.

Skorzystaj z narzędzi online:

Narzędzia takie jak Sonarhome.pl mogą być dobrym punktem wyjścia do rozmowy o cenie.

Polegaj na agencie:

Dobry agent zna realia lokalnego rynku i podpowie strategię, która może doprowadzić nawet do licytacji między kupującymi i korzystnej sprzedaży.

6. Przygotuj nieruchomość do sprzedaży

Home staging to sztuka przygotowania nieruchomości tak, by każdy poczuł się w niej „jak u siebie”.

Depersonalizacja:

Schowaj rodzinne zdjęcia, pamiątki z wakacji i magnesy z lodówki. Kupujący musi móc wyobrazić sobie tam własne życie, a nie czuć się jak gość w Twoim domu.

Odgracanie:

Usuń zbędne meble i bibeloty. Im mniej rzeczy, tym większe wydaje się pomieszczenie.

Zapachy:

Przed prezentacją wywietrz mieszkanie. Zapach świeżo parzonej kawy lub upieczonego ciasta buduje pozytywne skojarzenia. Polecamy kupić odświeżacze powietrza lub zapachy.

7. Reklamuj swoją ofertę sprzedaży

Dobre ogłoszenie to połowa sukcesu. Twoim celem jest wyróżnienie się na tle setek innych ofert.

Profesjonalne zdjęcia:

To absolutna podstawa. Oferty ze słabymi, ciemnymi zdjęciami z telefonu są często pomijane. Jeśli zdjęcia nie przyciągną uwagi, nikt nie przyjdzie na prezentację.

Wirtualny spacer 3D:

Nowoczesne narzędzia pozwalają kupującym „przejść się” po mieszkaniu przed ekranem komputera. Takie oferty mają nawet o 60% więcej wyświetleń.

Opis korzyści:

Nie pisz tylko o metrażu. Pisz językiem korzyście i uwzględnij unikalne atuty swojej nieruchomości. Napisz, że do najbliższego parku idzie się 3 minuty, a rano w kuchni jest piękne słońce.

8. Umowa przedwstępna, notarialna i ukryte pułapki

Kiedy znajdziesz już zdecydowanego kupca, czas na formalne zabezpieczenie transakcji. Wiele osób bagatelizuje ten etap, traktując go jako „formalność”, ale to właśnie tutaj ważą się losy Twoich pieniędzy i bezpieczeństwa prawnego.

Umowa przedwstępna to obietnica zawarcia właściwej sprzedaży w przyszłości (np. gdy kupujący otrzyma kredyt). Masz dwie opcje:

• Umowa cywilnoprawna: Spisana między Wami „na kartce”. Jest darmowa, ale słabsza prawnie. Jeśli kupujący się rozmyśli, trudno będzie zmusić go do zakupu przed sądem.

• Umowa w formie aktu notarialnego: Kosztuje (taksa notarialna), ale daje obu stronom ogromne bezpieczeństwo. Pozwala m.in. na wpisanie roszczenia do Księgi Wieczystej, co praktycznie blokuje sprzedaż nieruchomości komuś innemu.

Zadatek vs. Zaliczka – kluczowa różnica

To najczęstsza pułapka, w którą wpadają sprzedający. Te dwa słowa mają zupełnie inne znaczenie prawne:

• Zaliczka: Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, po prostu ją zwracasz. Nie pełni funkcji zabezpieczającej.

• Zadatek: To Twoja tarcza. Jeśli kupujący zrezygnuje z Twojej winy, musisz mu oddać dwukrotność zadatku. Jeśli jednak to on zrezygnuje bez powodu, zadatek zostaje w Twojej kieszeni jako rekompensata za stracony czas.

Ukryte pułapki, na które musisz uważać:

Sprzedaż nieruchomości w 2025 roku wymaga czujności. Oto na co zwrócić uwagę, by uniknąć stresu:

• Prawo pierwokupu: Niektóre nieruchomości (np. położone w strefach rewitalizacji lub lasy) objęte są ustawowym prawem pierwokupu przez gminę lub Lasy Państwowe. W takim przypadku najpierw podpisuje się umowę warunkową, a dopiero po rezygnacji urzędu – umowę ostateczną.

• Świadectwo charakterystyki energetycznej: Obecnie jest to dokument obowiązkowy. Brak świadectwa przy akcie notarialnym może skutkować grzywną. Pamiętaj, by przygotować je wcześniej.

• Wpisy w dziale III i IV Księgi Wieczystej: Sprawdź, czy w Twojej księdze nie widnieją stare, nieaktualne obciążenia (np. dożywocie babci, która już nie żyje, lub spłacona 10 lat temu hipoteka). Wykreślenie takich wpisów trwa, więc zrób to zanim znajdziesz kupca.

• Termin wydania nieruchomości: Jasno określ w akcie, kiedy przekażesz klucze. Najlepiej zapisać to jako poddanie się egzekucji z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – to najszybsza droga do odzyskania lokalu w razie problemów z wyprowadzką kupującego (jeśli np. transakcja byłaby powiązana z zamianą).

9. Przygotuj wszystkie dokumenty dla notariusza

Do notariusza zawsze potrzebujesz ważnego dowodu osobistego.

Ponadto, niezbędne są dodatkowe dokumenty, takie jak tytuł prawny do majątku (akt własności), wypis z księgi wieczystej, akty stanu cywilnego (małżeństwa, urodzenia), zaświadczenie o nie zaleganiu z płatnościami w spółdzielni lub u wspólnoty, zaświadczenie o braku zameldowanych pod adresem, zaświadczenia o podatkach, odpis z KRS (dla firm), a także dane osobowe wszystkich stron (PESEL, adres, imiona rodziców) i inne.

Zawsze warto skontaktować się z kancelarią wcześniej, aby dowiedzieć się o dokładnym, specyficznym dla danej sprawy zestawie dokumentów.

10. Wyprowadź się i załatw ostatnie sprawy

Zaplanuj koszty:

Przeprowadzka jest droga i czasochłonna. Nawet lokalna zmiana adresu wiąże się z wydatkami na ekipę transportową.

Zadbaj o czas:

Przy dobrej ofercie od wystawienia do finalizacji mija zazwyczaj około 90 dni. Bądź gotowy na opuszczenie domu w ustalonym terminie lub wynegocjiuj odpowiednie dla Ciebie warunki podczas umowy przedwstępnej.