Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Kiedy już znajdziesz wymarzoną nieruchomość i ustalisz jej cenę, pojawia się kluczowy etap finalizacji transakcji – wizyta u notariusza. Wiele osób, zwłaszcza gdy to ich zakup pierwszego mieszkania, nie jest świadomych, że cena mieszkania to nie jedyny wydatek. Koszty notarialne przy zakupie mieszkania potrafią być sporym zaskoczeniem. Zrozumienie, ile bierze notariusz, co składa się na cenę aktu notarialnego i jakie dodatkowe opłaty się z tym wiążą, jest kluczowe do świadomego zaplanowania całego budżetu.
W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez wszystkie koszty notarialne, z jakimi spotkasz się w 2026 roku. Wyjaśnimy, czym jest taksa notarialna, kto zazwyczaj ponosi koszty notarialne przy zakupie domu czy mieszkania oraz jak różnią się opłaty w zależności od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Niezależnie od tego, czy interesuje Cię sprzedaż nieruchomości, czy jej zakup, ten poradnik rozwieje Twoje wątpliwości.
W artykule:
- Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości – co się na nie składa?
- Taksa notarialna – czyli ile wynosi wynagrodzenie notariusza?
- Podatki i opłaty sądowe – co jeszcze zapłacisz u notariusza?
- Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
- Rynek wtórny vs. rynek pierwotny – różnice w kosztach
- Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości – symulacja dla mieszkania z rynku wtórnego
- Dodatkowe koszty notarialne, o których warto pamiętać
- Jak obniżyć koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości – co się na nie składa?
Kiedy mówimy o „kosztach notarialnych”, często myślimy wyłącznie o wynagrodzeniu dla notariusza. W rzeczywistości jest to szersze pojęcie. Całkowite opłaty notarialne przy zakupie mieszkania to suma kilku różnych składników, które notariusz pobiera w imieniu swoim oraz państwa. Finalizując zakup nieruchomości, musisz być przygotowany na pokrycie następujących kosztów:
- Taksa notarialna – czyli właściwe wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności notarialnych, głównie za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży.
- Podatek VAT (23%) – doliczany do taksy notarialnej oraz kosztu wypisów.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – obowiązuje przy transakcjach na rynku wtórnym. Wynosi 2% wartości nieruchomości.
- Opłaty sądowe – za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz ewentualny wpis hipoteki do księgi wieczystej, jeśli zakup mieszkania finansowany jest przez kredyt hipoteczny.
- Koszt wypisów aktu notarialnego – opłata za sporządzenie odpisów dokumentu dla stron transakcji, sądu czy banku.
Pamiętaj, że notariusz jest płatnikiem podatku PCC oraz pobiera opłaty sądowe, które następnie przekazuje do odpowiednich urzędów. Twoim zadaniem jest jedynie wpłacenie całej kwoty w kancelarii.
Taksa notarialna – czyli ile wynosi wynagrodzenie notariusza?
Taksa notarialna to najważniejszy składnik kosztów notarialnych, który trafia bezpośrednio do kancelarii. Jej wysokość jest regulowana prawnie, a konkretnie przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Oznacza to, że notariusz nie może zażądać kwoty wyższej niż określona w przepisach. Wysokość opłaty notarialnej zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości.
Maksymalne stawki taksy notarialnej w 2026 roku
Maksymalne stawki taksy notarialnej są progresywne – im wyższa cena nieruchomości, tym wyższa opłata, ale procentowo maleje. Oto jak kształtują się progi w 2026 roku (kwoty netto):
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna (netto) |
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł (nie więcej niż 10 000 zł) |
Do każdej z tych kwot należy doliczyć 23% podatku VAT.
Jak obliczyć koszt aktu notarialnego? Przykład
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego za 550 000 zł. Koszt notariusza przy zakupie mieszkania (sama taksa) będzie liczony następująco:
- Wartość nieruchomości: 550 000 zł
- Przedział: 60 000,01 zł – 1 000 000 zł
- Kwota bazowa: 1 010 zł
- Nadwyżka ponad 60 000 zł: 550 000 zł – 60 000 zł = 490 000 zł
- Procent od nadwyżki: 0,4% * 490 000 zł = 1 960 zł
- Taksa netto: 1 010 zł + 1 960 zł = 2 970 zł
- Podatek VAT (23%): 2 970 zł * 0,23 = 683,10 zł
- Łączny koszt taksy notarialnej (brutto): 2 970 zł + 683,10 zł = 3 653,10 zł
Maksymalny koszt sporządzenia aktu notarialnego dla mieszkania o wartości 550 000 zł wyniesie 3 653,10 zł.
Czy można negocjować wynagrodzenie notariusza?
Tak, warto pamiętać, że podane stawki są stawkami maksymalnymi. Oznacza to, że notariusz ma prawo zastosować niższą opłatę. Negocjowanie opłat notarialnych jest możliwe, szczególnie przy transakcjach o wysokiej wartości. Zawsze warto zapytać o możliwość uzyskania rabatu, zwłaszcza jeśli porównujesz oferty kilku kancelarii. Pamiętaj, że jeśli transakcje zabezpiecza agencja nieruchomości, to prawdopodobnie współpracuje ona z zaprzyjaźnionym notariuszem, który oferuje preferencyjne warunki klientom agencji.
Czas na nowy adres?
Sprzedaj swoją nieruchomość z lokalnym ekspertem rynku nieruchomości. Szybko i korzystnie! Tak jak trzeba.
Podatki i opłaty sądowe – co jeszcze zapłacisz u notariusza?
Poza wynagrodzeniem dla notariusza, w kancelarii uregulujesz także należności dla państwa. Te opłaty nie podlegają negocjacjom i mają stałą, ustawową wysokość.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to kluczowy koszt przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Jego stawka wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz jest zobowiązany do pobrania tej kwoty i przekazania jej do urzędu skarbowego.
Ważne: Podatek PCC nie występuje, gdy kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny). Transakcja taka jest już obciążona podatkiem VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości.
Opłaty sądowe: wpis do księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki
Po podpisaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży, konieczne jest zaktualizowanie księgi wieczystej. Związane są z tym stałe opłaty sądowe:
- 200 zł – opłata za wpis prawa własności w księdze wieczystej. Nabywca mieszkania staje się formalnym właścicielem po dokonaniu wpisu.
- 200 zł – opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ten koszt dotyczy osób, które finansują zakup mieszkania kredytem hipotecznym.
- 100 zł – opłata za założenie księgi wieczystej, jeśli nieruchomość jej nie posiadała (co zdarza się np. w przypadku niektórych mieszkań spółdzielczych lub z rynku pierwotnego).
Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Choć przepisy tego nie narzucają, zgodnie z rynkowym zwyczajem, to kupujący ponosi większość kosztów notarialnych. Obejmuje to taksę notarialną, podatek PCC oraz opłaty sądowe. Sprzedający zazwyczaj pokrywa jedynie koszty związane z ewentualnym wykreśleniem hipoteki, która obciążała jego nieruchomość, oraz koszt wypisów aktu dla siebie.
Warto jednak wiedzieć, że jest to kwestia umowna. Strony mogą ustalić inny podział kosztów, np. po równo. Czasem, gdy sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji, zgadza się on na pokrycie części lub całości opłat notarialnych, aby zachęcić kupującego.
Rynek wtórny vs. rynek pierwotny – różnice w kosztach
Koszty notarialne różnią się w zależności od rodzaju rynku, na którym dokonujesz zakupu.
- Koszty notarialne na rynku wtórnym są wyższe, ponieważ nabywca mieszkania musi zapłacić 2% podatku PCC. Głównym dokumentem jest umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
- Koszty notarialne na rynku pierwotnym są niższe, gdyż nie płaci się podatku PCC (jest on zastąpiony podatkiem VAT w cenie lokalu). Zazwyczaj podpisuje się dwie umowy: najpierw umowę deweloperską, a po zakończeniu budowy – umowę przenoszącą własność. Za każdą z tych czynności notariusz pobiera wynagrodzenie, choć przy drugiej umowie taksa jest często niższa.
Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości – symulacja dla mieszkania z rynku wtórnego
Aby zobrazować pełne koszty zakupu, stwórzmy przykładową kalkulację. Załóżmy, że kupujesz mieszkanie w Warszawie za 700 000 zł na rynku wtórnym, posiłkując się kredytem hipotecznym.
- Cena nieruchomości: 700 000 zł
- Taksa notarialna (maksymalna):
- 1 010 zł + 0,4% * (700 000 zł – 60 000 zł) = 1 010 zł + 2 560 zł = 3 570 zł netto
- VAT (23%): 821,10 zł
- Suma taksy brutto: 4 391,10 zł
- Podatek PCC (2%):
- 2% * 700 000 zł = 14 000 zł
- Opłaty sądowe:
- Wpis prawa własności: 200 zł
- Wpis hipoteki: 200 zł
- Wypisy aktu notarialnego (ok. 10 stron, 5 egzemplarzy):
- ok. 300 zł netto + 23% VAT = ok. 369 zł
Całkowite dodatkowe koszty zakupu mieszkania wyniosą w tym przypadku około 19 160,10 zł. To istotna kwota, którą należy uwzględnić w swoim budżecie.
Dodatkowe koszty notarialne, o których warto pamiętać
Oprócz standardowych opłat mogą pojawić się dodatkowe koszty notarialne, w zależności od specyfiki transakcji. Należą do nich:
- Opłata za wypis aktu notarialnego: Standardowo to 6 zł netto za każdą stronę. Im dłuższy akt i więcej egzemplarzy, tym wyższy koszt.
- Pełnomocnictwa: Jeśli jedna ze stron działa przez pełnomocnika, koszt jego sporządzenia to ok. 100-200 zł.
- Czynności poza kancelarią: Jeśli notariusz musi dojechać np. do szpitala, może naliczyć dodatkową opłatę.
Jak obniżyć koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Chociaż wiele opłat jest stałych, istnieją sposoby na obniżenie kosztów notarialnych.
- Porównaj oferty kilku notariuszy i zapytaj o możliwość negocjacji taksy.
- Skorzystaj z usług agencji nieruchomości. Dobre biuro nieruchomości często współpracuje z notariuszami oferującymi zniżki dla jego klientów.
- Negocjuj ze sprzedającym. Zaproponuj podział kosztów notarialnych, zwłaszcza jeśli sprzedającemu zależy na czasie.
- Sprawdź, czy nie kwalifikujesz się do zwolnienia z podatku PCC (dotyczy to np. zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym pod pewnymi warunkami, które warto śledzić na stronach rządowych, np. gov.pl).
