Ceny mieszkań we Włochach wynoszą średnio 15 903 zł za metr, stan na sierpień 2026 roku (SonarHome). Od stycznia ceny w dzielnicy wzrosły o 7,42 procent. Najdroższy jest Raków, około 17 766 zł za metr. Najtańsze jest Okęcie, około 14 114 zł.
Te liczby to jednak dopiero połowa obrazu. We Włochach sprzedający konkuruje nie tylko z sąsiadami, ale przede wszystkim z deweloperami, bo nowych mieszkań jest tu prawie cztery razy więcej niż ofert z rynku wtórnego. Poniżej rozkładamy dzielnicę na rejony i tłumaczymy, co z tych danych wynika dla kogoś, kto chce tu sprzedać mieszkanie.
W artykule:
- Ile kosztuje metr kwadratowy we Włochach
- Raków: najdroższy metr i największy rozrzut
- Okęcie: najtańsze, ale drożeje szybciej niż dzielnica
- Nowe Włochy przy stacji: najkrótszy czas sprzedaży
- Stare Włochy i Salomea: dwa różne tempa
- Największy konkurent sprzedającego: deweloperzy
- Ogłoszenia mówią jedno, akty notarialne drugie
- Ile kosztuje mieszkanie we Włochach: przeliczenie na metraże
- Jak ustalić cenę mieszkania we Włochach
- FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy we Włochach
Dzielnica Włochy dzieli się na kilka rejonów o zupełnie różnej zabudowie. Są tu przedwojenne wille Starych Włoch, bloki przy Alejach Jerozolimskich, nowe osiedla w Rakowie i domy przy samym lotnisku. Dlatego jedna średnia dla dzielnicy mówi niewiele.
| Rejon | Cena za m² | Od początku 2026 | Czas na rynku | Liczba ofert |
|---|---|---|---|---|
| Raków | 17 766 zł | +7,47% | 87 dni | 70 |
| Stare Włochy | 16 039 zł | +8,29% | 87 dni | 98 |
| Salomea | 15 941 zł | +4,18% | 116 dni | 26 |
| Nowe Włochy | 14 627 zł | +4,74% | 80 dni | 49 |
| Okęcie | 14 114 zł | +8,15% | 93 dni | 73 |
| Cała dzielnica Włochy | 15 903 zł | +7,42% | 91 dni | 320 |
Źródło: SonarHome, sierpień 2026. Tabela opisuje rynek wtórny i ceny transakcyjne, czyli z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. Pominęliśmy Opacz Wielką, Paluch i Załuski, bo mieszkań jest tam kilka albo wcale i średnia nie byłaby wiarygodna.
Między Rakowem a Okęciem jest 3 652 zł na każdym metrze. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów to około 182 600 zł. A oba rejony dzieli kilka przystanków tramwajem wzdłuż Alei Krakowskiej.
Nasze dane zgadzają się z tabelą we wpisie o cenach mieszkań w Warszawie, gdzie Włochy mają 15 440 zł za metr na koniec maja. Od tamtej pory dzielnica podrożała o kolejne 3 procent. W rankingu cen mieszkań warszawskich dzielnic Włochy są na siódmym miejscu, czyli w środku stawki. Prognoza SonarHome na koniec 2026 roku to około 16 626 zł za metr, ale prognoza to nie transakcja i nie warto na niej budować ceny wywoławczej.
Zacznij od bezpłatnej wyceny z lokalnym ekspertem i poznaj wartość swojej nieruchomości
Raków: najdroższy metr i największy rozrzut
Raków leży w północnej części dzielnicy, między Aleją Krakowską a linią kolejową na Radom. W ostatnich latach powstało tu sporo nowych budynków i to one ciągną średnią w górę.
Ceny na poszczególnych ulicach dzielnicy rozjeżdżają się jeszcze mocniej niż rejony. Przy Alei Krakowskiej średnia sięga 20 625 zł za metr, przy Budkach Szczęśliwickich 19 615 zł. Na drugim końcu listy jest ulica Batalionu AK „Włochy”, około 11 162 zł, i Astronautów, około 12 305 zł (SonarHome). Rozrzut między najdroższą i najtańszą ulicą to 9 463 zł na metrze.
Co z tego wynika? Wysoka średnia ulicy zwykle znaczy, że w próbie przeważają nowe budynki z windą i garażem. Jeśli masz mieszkanie w bloku z lat 70. przy tej samej ulicy, ta średnia Cię nie dotyczy. Porównuj się z budynkami z tego samego rocznika, a nie z adresem.
Okęcie: najtańsze, ale drożeje szybciej niż dzielnica
Okęcie ma najniższą cenę w dzielnicy, około 14 114 zł za metr. Jednocześnie od stycznia podrożało o 8,15 procent, czyli szybciej niż Włochy jako całość. Tani rejon, który goni resztę, to dobra wiadomość dla sprzedającego.
Każdy kupujący zapyta tu o jedno. O lotnisko.
Wokół Lotniska Chopina działa obszar ograniczonego użytkowania, ustanowiony uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z 20 czerwca 2011 roku. Ma dwie strefy. W strefie Z1, gdzie hałas jest największy, nie wolno budować nowych domów ani bloków (Port Polska). W strefie Z2 zakaz dotyczy między innymi szkół i szpitali.
Dla Ciebie jako sprzedającego ważne są dwie rzeczy. Po pierwsze, strefa nie blokuje sprzedaży istniejącego mieszkania. Akt notarialny podpisujecie normalnie, a sama strefa zwykle nie jest przeszkodą w kredycie dla kupującego. Po drugie, zakaz nowej zabudowy mieszkaniowej w najgłośniejszej części oznacza, że obok nie wyrośnie konkurencyjne osiedle od dewelopera.
Uczciwie trzeba też powiedzieć o odszkodowaniach. Termin na roszczenia z art. 129 Prawa ochrony środowiska liczy się od wejścia w życie aktu, który ustanowił strefę, więc dla uchwały z 2011 roku minął dawno temu. Kupujący nie przejmuje razem z mieszkaniem żadnego roszczenia i nie warto sugerować mu, że je dostanie.
Co działa na pokazach? Mówimy o hałasie wprost, zanim kupujący sam zapyta. Pokazujemy mieszkanie przy zamkniętych oknach. Jeśli wymieniałeś okna na akustyczne albo lotnisko zwróciło Ci część kosztów izolacji, połóż na stole faktury i protokół. To zamienia obawę w konkret.
Nowe Włochy przy stacji: najkrótszy czas sprzedaży
Nowe Włochy leżą po drugiej stronie torów niż Stare Włochy, przy stacji Warszawa Włochy. Metr kosztuje tu średnio 14 627 zł, czyli mniej niż w całej dzielnicy. Za to mieszkania schodzą najszybciej, średnio w 80 dni, wobec 91 dni we Włochach i 97 dni w całej Warszawie.
Dlaczego? Naszym zdaniem głównie przez kolej. Ze stacji Warszawa Włochy jeździ SKM i pociągi Kolei Mazowieckich, a do Śródmieścia jedzie się kilkanaście minut. Dla kogoś, kto pracuje w centrum i nie chce stać w korku, gdy Aleje Jerozolimskie w godzinach szczytu stoją, to realna przewaga nad droższymi rejonami.
W sierpniu cena w Nowych Włochach spadła o 1,38 procent miesiąc do miesiąca, a liczba ofert wzrosła o 6,67 procent. Przy 49 ogłoszeniach to jest ruch kilku mieszkań, a nie trend. Od stycznia rejon wciąż jest na plusie, o 4,74 procent.
Jeśli sprzedajesz w Nowych Włochach, podaj w ogłoszeniu czas dojścia do stacji w minutach. Kupujący z tej grupy liczy dokładnie to.
Stare Włochy i Salomea: dwa różne tempa
W Starych Włochach stoi 98 z 320 ofert dzielnicy, czyli prawie co trzecia. Metr kosztuje tu około 16 039 zł i od stycznia podrożał o 8,29 procent, najmocniej w całej dzielnicy. To rejon willi i kameralnych budynków, o którym więcej piszemy we wpisie o domach i willach we Włochach.
Salomea ma podobną cenę, około 15 941 zł, ale sprzedaje się najwolniej w dzielnicy, średnio 116 dni. Ofert jest mało, tylko 26. Przy tak małej puli kupujący porównują mieszkanie z nowymi osiedlami w okolicy, a nie z sąsiednimi blokami. Tu szczególnie ważna jest cena wywoławcza od pierwszego dnia, bo każdy tydzień ekspozycji dokłada się do średniej, która już jest długa.
Największy konkurent sprzedającego: deweloperzy
Tu dochodzimy do liczby, której nie znajdziesz w rankingach cen. Na rynku wtórnym we Włochach jest około 320 ofert. Liczba mieszkań od deweloperów jest prawie cztery razy większa: 1 186, w 28 inwestycjach, przy średniej cenie 17 148 zł za metr (rynekpierwotny.pl).
Kupujący, który przychodzi na Twój pokaz, zwykle widział już kilka mieszkań od dewelopera. Ma w głowie ich cenę, ich rzut i ich termin oddania. Twoja przewaga to mieszkanie gotowe od zaraz, bez czekania rok na klucze i bez kosztów wykończenia. Tę różnicę trzeba policzyć i pokazać kupującemu, bo sam jej nie policzy.
Ogłoszenia mówią jedno, akty notarialne drugie
Średnia cena ofertowa mieszkań we Włochach to około 17 308 zł za metr przy 485 ogłoszeniach, stan na wrzesień 2026 (Domiporta). Średnia transakcyjna to 15 903 zł. Różnica wynosi 1 405 zł na metrze, czyli prawie 9 procent.
Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów to około 70 000 zł. Mniej więcej tyle dzieli we Włochach kwotę z ogłoszenia od kwoty, którą kupujący płaci u notariusza. Gdy sąsiad mówi, za ile wystawił mieszkanie, pamiętaj, że wystawić to nie to samo co sprzedać.
Ile kosztuje mieszkanie we Włochach: przeliczenie na metraże
Cena za metr to abstrakcja. Poniżej przeliczamy ją na typowe mieszkania z ogłoszeń, w najdroższym rejonie, w całej dzielnicy i w najtańszym.
| Mieszkanie | Raków | Cała dzielnica | Okęcie |
|---|---|---|---|
| Kawalerka 35 m² | ok. 622 000 zł | ok. 557 000 zł | ok. 494 000 zł |
| Dwa pokoje 48 m² | ok. 853 000 zł | ok. 763 000 zł | ok. 677 000 zł |
| Trzy pokoje 62 m² | ok. 1 101 000 zł | ok. 986 000 zł | ok. 875 000 zł |
Wyliczenia własne na podstawie średnich cen transakcyjnych SonarHome z sierpnia 2026. Liczby poglądowe, bez uwzględnienia piętra, stanu i miejsca postojowego.
Przy mieszkaniu 62 m² różnica między Rakowem a Okęciem przekracza 220 000 zł. To więcej niż cena miejsca postojowego i remontu razem wziętych.
Jak ustalić cenę mieszkania we Włochach
Ceny nieruchomości we Włochach zmieniają się ulica po ulicy, więc zacznij od rejonu, potem zejdź do ulicy, a na końcu do budynku. Rocznik, winda, piętro i to, czy okna są akustyczne, zmieniają cenę bardziej niż sama nazwa osiedla. Na Okęciu dochodzi jeszcze pytanie, w której strefie hałasu stoi budynek.
Dopiero z tymi danymi porównaj swoje mieszkanie z realnymi transakcjami z okolicy. Więcej o tym, jak to zrobić samodzielnie, piszemy w poradniku jak wycenić mieszkanie do sprzedaży. A jeśli zastanawiasz się, ile czasu zarezerwować na cały proces, zajrzyj do wpisu o tym, ile trwa sprzedaż mieszkania.
Znamy tę dzielnicę od strony pokazów, a nie tylko tabel. Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania we Włochach, zrobimy bezpłatną wycenę opartą na aktach notarialnych z Twojego sąsiedztwa i pokażemy Ci dane, na których ją oparliśmy. Możesz też przejrzeć mieszkania na sprzedaż w Warszawie, żeby zobaczyć, z czym realnie konkuruje Twoja oferta.
Ceny podajemy orientacyjnie, stan na 2026 rok. Dokładną wartość konkretnego mieszkania ustali wycena.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
1. Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania we Włochach w 2026 roku? Średnia cena transakcyjna w dzielnicy Włochy to około 15 903 zł za metr, stan na sierpień 2026 (SonarHome). Od początku roku ceny wzrosły o 7,42 procent. Mieszkanie o powierzchni 48 metrów wychodzi z tego rachunku na około 763 000 zł. To liczba orientacyjna dla całej dzielnicy. Dokładną wartość Twojego mieszkania ustali wycena.
2. Który rejon Włoch jest najdroższy, a który najtańszy? Najdroższy jest Raków, około 17 766 zł za metr. Dalej Stare Włochy 16 039 zł, Salomea 15 941 zł i Nowe Włochy 14 627 zł. Najtańsze jest Okęcie, około 14 114 zł. To ceny transakcyjne, stan na sierpień 2026 (SonarHome). Różnica między Rakowem a Okęciem to 3 652 zł na metrze, czyli przy 50 metrach około 182 600 zł.
3. Czy bliskość lotniska obniża cenę mieszkania na Okęciu? Okęcie jest najtańszym rejonem Włoch, ale od początku 2026 roku drożeje szybciej niż cała dzielnica, o 8,15 procent wobec 7,42 procent (SonarHome, sierpień 2026). Część Okęcia leży w obszarze ograniczonego użytkowania Lotniska Chopina. Sprzedaży istniejącego mieszkania to nie blokuje, ale kupujący pytają o hałas, więc warto mieć gotową odpowiedź i dokumenty o wymianie okien.
4. Czy nowy właściciel dostanie odszkodowanie za hałas z lotniska? Nie. Termin na roszczenia z art. 129 Prawa ochrony środowiska liczy się od wejścia w życie aktu, który ustanowił obszar ograniczonego użytkowania. Dla Lotniska Chopina była to uchwała Sejmiku Województwa Mazowieckiego z 20 czerwca 2011 roku, więc termin minął wiele lat temu. Kupujący dziś nie nabywa razem z mieszkaniem żadnego roszczenia.
5. Jak długo sprzedaje się mieszkanie we Włochach? Średnio około 91 dni ekspozycji oferty, stan na sierpień 2026 (SonarHome). Najszybciej schodzą mieszkania w Nowych Włochach, około 80 dni, a najdłużej w Salomei, około 116 dni. Dla porównania średnia dla Warszawy to 97 dni. Dobrze wycenione mieszkanie zwykle sprzedaje się szybciej niż średnia jego rejonu.
6. Czy ceny mieszkań we Włochach będą dalej rosnąć? Prognoza SonarHome mówi o około 16 626 zł za metr na koniec 2026 roku, czyli o dalszym wzroście. To jednak prognoza, a nie obietnica. We wrześniu 2026 oprocentowanie kredytów hipotecznych znowu wzrosło, a we Włochach czeka na kupujących ponad tysiąc nowych mieszkań od deweloperów. Nie opieraj ceny wywoławczej na prognozie, tylko na transakcjach z sąsiedztwa.
Zacznij od bezpłatnej wyceny z lokalnym ekspertem i poznaj wartość swojej nieruchomości
